案情簡介：史某租賃尹某門臉房一套，合同約定該房屋用于餐飲店，并約定了租金和付款期限等條款。合同簽訂后，承租人史某開始裝修，遭到小區(qū)多名業(yè)主和物業(yè)公司的阻攔，說市政府有明確規(guī)定，小區(qū)的底商不可以經(jīng)營餐飲店，會污染環(huán)境。史某隨即向市政府有關(guān)部門進(jìn)行咨詢。市環(huán)保局告知，市政府確實(shí)有規(guī)定，說城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)按規(guī)劃屬于居民住宅的房屋不得改作或者租賃給他人用作能夠產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)、油煙、粉塵、異味的飲食、娛樂行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)用房。否則，辦不了環(huán)評，也領(lǐng)不了營業(yè)執(zhí)照。眼看經(jīng)營無望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返還合同款項(xiàng)，尹某拒絕。于是史某將尹某告上了法庭。

法律解析：本人作為原告承租人史某的代理人參與訴訟。庭審中，出租人的代理人認(rèn)為，市政府的規(guī)定太隱蔽，雖然頒布，但長期壓在領(lǐng)導(dǎo)的辦公桌底下，沒有其他人知道，出租人根本不知道有此規(guī)定的存在。另外，如果合同要解除，承租人也有過錯(cuò)，承租人在租賃房屋前應(yīng)當(dāng)對相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的考慮和咨詢，不能在簽合同前什么都不管，而等到出問題了，全把責(zé)任推到出租人身上。

對此，作為原告承租人的代理人，我的答復(fù)是，首先，法律法規(guī)一經(jīng)頒布，就推定全體公民都知曉，被告不能以自己不知道該法規(guī)免除自己的責(zé)任。其次，關(guān)于該合同解除的原因及產(chǎn)生的責(zé)任到底由誰來承擔(dān)，到底是原告承擔(dān)或是被告承擔(dān)，或是雙方按過錯(cuò)分擔(dān)，不是某個(gè)人說了算，而是法律說了算，《民法典》（自2021年1月1日起實(shí)施）第708條規(guī)定明確規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”， 可見，在租賃期間保證出租物符合合同約定的用途，屬于出租人的義務(wù)，而不屬于承租人。以上兩點(diǎn)代理意見，法庭當(dāng)庭予以采納。

關(guān)于合同的解除問題，按照《合同法》第52條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

上述法條第五項(xiàng)規(guī)定，只有違反法律和行政法規(guī)的合同才是無效合同。而本案中，涉及到的違反條款既不是法律也不是國務(wù)院的行政法規(guī)，而僅僅是河北省政府的文件和廊坊市政府的文件。很明顯，不能依據(jù)這兩個(gè)文件對該合同提出無效的訴訟請求。于是，我們選擇了主動(dòng)解除。《合同法》94條第四款規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。我們認(rèn)為出租人的違約行為不能實(shí)現(xiàn)合同目的，屬于根本違約行為，據(jù)此，原告有權(quán)解除合同。接下來，順利成章，我們找被告談，被告不同意。我們就給被告發(fā)郵件，考慮到被告會拒收，我們直接在郵件的封面上注明“解除合同”字樣。果然，被告拒收。可是，拒收說明你還是看到郵件了，只是主觀上不想接收而已，說明郵件到達(dá)了，解除合同的通知送到了，合同解除了。

接下來，又考慮到被告有一項(xiàng)權(quán)利，即對解除合同的通知提出異議的權(quán)利。《合同法》第96條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”根據(jù)這項(xiàng)權(quán)利，如果被告接受了解除合同的通知郵件，不同意，他應(yīng)該起訴我們，我們就省訴訟費(fèi)了，如果不起訴我們，置之不理，最長三個(gè)月后，再提異議法院就不會受理了，當(dāng)然這個(gè)時(shí)間可以由原告確定，例如給五天或七天。最后，被告一直沒搭理我們，直到三個(gè)月后我們起訴他們，要求返還合同款項(xiàng)。這時(shí)候，被告代理人在庭上竟然還說看看一起把房子租出去，以減少損失。我明確告訴他，合同在去年10月28日已經(jīng)解除了，租不租房子是你們自己的事兒，跟我們早都沒關(guān)系了，被告聽到后一臉的愕然!

此案近日宣判，我方勝訴。

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