房屋租賃合同不發(fā)生法律效力,既可能損失出租人的切身利益,也可能損失承租人的切身利益,因此,我們必須認(rèn)識(shí)了解導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效的情形有哪些,以及明白房屋租賃合同無(wú)效的法律后果是什么,下面,隨律霸小編一起來(lái)學(xué)習(xí)下吧。
一、房屋租賃合同無(wú)效的情形
目前我國(guó)認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。前者規(guī)定:“下列民事行為無(wú)效:(一)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的;(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的;(七)以合法形式掩蓋非法目的的。無(wú)效的民事行為,從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。”《合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無(wú)效:(一)一方以欺詐,脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害會(huì)公共利益;(五)違反法律、行法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
由于社會(huì)活動(dòng)的復(fù)雜多樣,《民法通則》和《合同法》對(duì)于合同效力的認(rèn)定僅僅是規(guī)定了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),但涉及到具體的合同,還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來(lái)認(rèn)定。下面主要就可能導(dǎo)致城市房屋租賃合同無(wú)效的情形進(jìn)行分析:
1、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無(wú)效。
(1)無(wú)民事行為能力人或者無(wú)權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;
(2)限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。
2、因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定,致使服務(wù)租賃合同無(wú)效。
(1)違法違章建筑的租賃合同無(wú)效:違法違章建筑物的租賃合同,一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效:
①未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;
②未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;
③租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效;
④必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋;
(2)房屋租賃期限過(guò)長(zhǎng):房屋租賃期限超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。
(3)共有房屋的無(wú)效:共有房屋的出租在共有人之間沒(méi)有特別約定的情況下,應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意,否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無(wú)效
(4)房屋轉(zhuǎn)租的無(wú)效情形:承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租,出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
二、房屋租賃合同無(wú)效的法律后果
1、房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。
2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無(wú)效時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
3、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
以上就是我們關(guān)于房屋租賃合同無(wú)效的情形有哪些和房屋租賃合同的法律后果是什么的法律解答。因此,為了保護(hù)我們的切身利益,當(dāng)我們面臨房屋租賃合同無(wú)效情形時(shí),我們應(yīng)當(dāng)積極咨詢(xún)相關(guān)律師,以避免不必要的損失發(fā)生。
城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛的司法解釋
2020年房屋租賃合同標(biāo)準(zhǔn)版
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簡(jiǎn)介:
張勤律師,2018年7月畢業(yè)于浙江大學(xué)法律碩士專(zhuān)業(yè),現(xiàn)任北京大成(南寧)律師事務(wù)所專(zhuān)職律師。 2017年獲得法律從業(yè)資格證書(shū)。先后獲得英語(yǔ)專(zhuān)業(yè)八級(jí)證書(shū)、注冊(cè)稅務(wù)師證書(shū),并通過(guò)證券從業(yè)資格考試、基金從業(yè)資格考試。 擅長(zhǎng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)槊裆淌略V訟/仲裁,包括房產(chǎn)糾紛、合同糾紛、公司類(lèi)糾紛等,處理相關(guān)案件超過(guò)300起,曾擔(dān)任或現(xiàn)擔(dān)任當(dāng)?shù)囟嗉曳科蟆?guó)企法律顧問(wèn),并為其處理專(zhuān)項(xiàng)法律服務(wù)。 張勤律師恪盡職守,致力于用心做好每一個(gè)案件,盡心盡力維護(hù)每一位當(dāng)事人的合法權(quán)益。
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