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房屋租賃合同存在哪些風險,怎么防范?
房屋租賃合同存在哪些風險,怎么防范?
1、 書面合同的必要性
根據我國《合同法》的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權利義務不易確定，容易發生糾紛。
2、 租賃期限
根據我國《合同法》的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
3、? 轉租問題
為了最大限度地保持法律狀態的穩定，《房屋租賃解釋》規定出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。
因此，出租人如知道承租人未經同意轉租，應當及時行使權利。
4、 優先購買權的行使與限制
優先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。《房屋租賃解釋》對承租人的優先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優先購買房屋：
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四) 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
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