一、購(gòu)買商品房風(fēng)險(xiǎn)怎么防范

(一)不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。

(二)查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購(gòu)買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購(gòu)買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市，購(gòu)房人可以通過(guò)該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。

(三)查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買商品房現(xiàn)房的，購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

(四)城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。

目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

(五)審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是，對(duì)于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的車庫(kù)、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同登記備案。

二、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么處理

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條、三十二條及《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條的規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，可以分三種情況處理：

(一)購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商交付使用的商品房屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失;

(二)購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋質(zhì)量問題不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，但因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者也可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。“嚴(yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形;

(三)除上述兩種情況外的房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購(gòu)房者可要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。

購(gòu)買商品房也好，買賣二手房也罷，其實(shí)這個(gè)過(guò)程中都是需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。但是因?yàn)橘?gòu)買的房產(chǎn)類型不同，那可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也不太一樣，此時(shí)對(duì)于當(dāng)事人而言需要采取的防范措施也存在差異。尤其是在購(gòu)買商品房的時(shí)候，最好是盡量選擇大開發(fā)商修建的商品房，而在商品房的年限上面，也要注意70年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)之分。

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