優(yōu)先購買權(quán)的請求期限

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》規(guī)定，將優(yōu)先購買權(quán)行使期間確定為15日有三種情況：一是轉(zhuǎn)讓人未通知的;二是轉(zhuǎn)讓人雖進(jìn)行了通知，但通知中未載明行使期間;三是轉(zhuǎn)讓人雖進(jìn)行了通知，也載明了優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，但該載明的期間短于通知送達(dá)之日起15日的。具體分析如下：

(一)轉(zhuǎn)讓人未通知的

1、此時(shí)的期間起算點(diǎn)為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日

實(shí)踐中，在轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓其享有的共有份額時(shí)未通知其他按份共有人的情況下大量存在，而優(yōu)先購買權(quán)行使的前提是其他按份共有人對轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓共有份額的條件確切知道，否則，無法行使優(yōu)先購買權(quán)，因此，轉(zhuǎn)讓人對轉(zhuǎn)讓同等條件未通知的情況下，其他按份共有人無從知道該條件，應(yīng)以其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日作為優(yōu)先購買權(quán)行使期間的起算點(diǎn)。對于何謂知道或應(yīng)當(dāng)知道，實(shí)踐中涉及舉證責(zé)任的問題。根據(jù)民事訴訟法的一般原理，當(dāng)事人只能對積極的事實(shí)舉證證明，無法對消極的事實(shí)進(jìn)行舉證，故對于要求主張行使優(yōu)先購買人的其他按份共有人來講，無法對其不知道同等條件的事實(shí)舉證證明，且一般是以轉(zhuǎn)讓人抗辯主張其他按份共有人知道該同等條件為訴訟結(jié)構(gòu)，根據(jù)誰主張誰舉證的基本原理，也應(yīng)就轉(zhuǎn)讓人對其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道共有份額轉(zhuǎn)讓以及同等條件的事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

2、優(yōu)先購買權(quán)行使期間為15日

在知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓條件后，其他按份共有人就具備了根據(jù)該條件判斷是否行使優(yōu)先購買權(quán)購買該轉(zhuǎn)讓份額的基礎(chǔ)，此時(shí)，如果對優(yōu)先購買權(quán)的行使沒有期限限制，無疑將不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也將可能會對轉(zhuǎn)讓人和其他買受人的合法權(quán)益造成損害。考慮到按份共有人對共有物的情況很熟悉，在已經(jīng)知道轉(zhuǎn)讓條件的情況下，只要期限足夠讓其他按份共有人有合理時(shí)間考慮是否先行購買即可，從平衡轉(zhuǎn)讓份額的按份共有人和其他按份共有人的利益出發(fā)，參考最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條第(3)項(xiàng)關(guān)于“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。”的規(guī)定，本條沒有區(qū)分動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，確定了優(yōu)先購買權(quán)的行使期間為15日。

(二)轉(zhuǎn)讓人雖進(jìn)行了通知，但通知中未載明行使期間

1、此時(shí)的期間起算點(diǎn)為通知送達(dá)之日

在轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓共有份額一事進(jìn)行了通知的情況下，對其他按份共有人來講，就已經(jīng)具備了行使優(yōu)先購買權(quán)的條件，可以認(rèn)定為知道的情形，應(yīng)以此為優(yōu)先購買權(quán)行使期間的起算點(diǎn)。相反，即便轉(zhuǎn)讓人作出了通知，但是如果該通知沒有到達(dá)其他按份共有人，則對于其他按份共有人來講，該通知應(yīng)視為不存在，因此，本條司法解釋明確，在轉(zhuǎn)讓人發(fā)出通知的情況下，將通知到達(dá)之日作為優(yōu)先購買權(quán)期間的起算點(diǎn)。當(dāng)然，如果存在多個按份共有人，各個按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)行使期間的起算點(diǎn)應(yīng)分別計(jì)之，自不待言。

對于通知義務(wù)的履行期限，有人主張，可參照承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中出租人之通知義務(wù)的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)在3個月內(nèi)告知其他按份共有人。在司法實(shí)踐中，基于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的目的，完全可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在與第三人確定了轉(zhuǎn)讓條件后毫不遲延地將轉(zhuǎn)讓條件通知其他按份共有人，當(dāng)然，違反該義務(wù)并不會直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓人與第三人的轉(zhuǎn)讓合同無效，其法律后果是使得其他按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限起算點(diǎn)從其應(yīng)當(dāng)知道時(shí)起算。

2、行使期間仍為15日

在收到轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓條件的通知后，其他按份共有人就具備了根據(jù)該條件判斷是否行使優(yōu)先購買權(quán)購買該轉(zhuǎn)讓份額的基礎(chǔ)，在轉(zhuǎn)讓人未載明行使期間的情況下，應(yīng)根據(jù)上述規(guī)定統(tǒng)一認(rèn)定為15日。

(三)轉(zhuǎn)讓人雖進(jìn)行了通知，也載明了優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，但該載明的期間短于通知送達(dá)之日起15日的

由上所述，本解釋將優(yōu)先購買權(quán)的行使期間確定為15日，前提是需要通知到達(dá)其他按份共有人，對于其他按份共有人來說，確切地知道轉(zhuǎn)讓的同等條件，以便作出是否購買該轉(zhuǎn)讓份額的決定。15日是其他按份共有進(jìn)行慎重考慮的合理期間。因此，如果轉(zhuǎn)讓人通知載明的時(shí)間短于15日或者雖然長于15日，但通知到達(dá)之日時(shí)已經(jīng)不足15日的，就會導(dǎo)致其他按份共有人因時(shí)間緊張，欠缺考慮，導(dǎo)致影響對優(yōu)先購買權(quán)的行使。故在此情況下，亦應(yīng)以通知到達(dá)之日為起算點(diǎn)。行使期間順延為15日。

此外，由于優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為附有條件的形成權(quán)，因此，根據(jù)形成權(quán)的基本理論，本解釋確定的15日為不變期間，性質(zhì)上應(yīng)屬于除斥期間，不得中止、中斷或者延長。該期間的經(jīng)過將導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)確定地喪失。

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