二手房合同內容有哪些糾紛

意向金糾紛

在房屋買賣的初期，**公司常常要求預購房者交付一筆“意向金”。事實上，“意向金”在法律上沒有規定，但“意向金”不同于“定金”，意向金的性質多數根據合同的約定確定。而實踐中，**公司通常在居間合同中約定“意向金轉為定金”條款。具體操作是，如果買方有購買意向后，委托**公司便向賣方議價，這時一般會以書面形式確定并支付一定金額的意向金。在賣方沒有表示接受買方提出的購房條件和收下意向金之前，“意向金”屬于預付款性質，一般由中介代為保管;一旦賣方同意買方的購買條件(要約)，**公司則將意向金轉交給賣方，此時“意向金”的性質就發生變化，即轉化成為“定金”。此時，定金罰則生效。也就是說，買方如果不按合同的約定簽訂買賣合同或不愿意買房，則賣方可以沒收買方的定金;如果賣方不履行買賣合同義務或不出售的，則應雙倍返還定金給買方;如果**公司尚未將意向金轉交給賣方，或者賣方未同意買方購買條件，此時意向金是可以要回的。但由于三方的理解不一，由此產生的糾紛很多。

定金糾紛

一般情況下，無論是否通過**公司買賣二手房，賣方通常都會要求買方支付一定數額的定金以確保雙方履行合同。實踐中常常有“訂金”是否可以理解為“定金”的糾紛。縱觀此類現象，產生“定金”和“訂金”糾紛的原因主要有以下兒方面：一是文字表述問題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預付款等說法。司法實踐中，對于這類無明確約定情況下的訂金、意向金或者預付款，交易當事人均不能主張定金罰則;二是定金交付數額問題。一旦一方違約產生糾紛，定金數量易產生爭議。三是定金交付方式問題。定金只有實際交付才能產生法律效力。但實踐中的具體操作一般是由買方將定金直接交給**公司，然后由**公司交給賣方。**公司收到定金后，往往會開具以下格式收據：“今收到買方XX意向金XX元。如果賣方XX同意以該價格賣房，則該意向金轉為定金”。這種定金支付方式實際上對買方極為不利：一是購房者與賣房者并沒有直接簽署的協議;二是購房者手中沒有賣房者出具的定金收條;三是購房者很難獲得賣房者巳經從**公司處收取定金的事實;四是沒有明確**公司收取定金的代收或轉交責任。在此情況下，一旦發生賣房者收受定金反悔不賣房或抬高房價的違約情形，買房者很難要求賣房者雙倍返還定金，也很難追究**公司的責任。因此，在買房者與**公司簽訂的居間合同中，最好明確界定**公司收取定金的性質，如果是**公司代收，則要求它在收取定金時同時出具賣房者的委托書。否則，就要明確**公司的轉交責任。當然，作為**公司也要學會保護自己，如賣房者委托代收，應要求其出具代收委托書;如是轉交，在賣房者收到定金后，應要求其出具收條。

違約金糾紛

一般情況下，**公司都會與賣房人約定，如果**公司尋找到買家后，賣房人不以委托價格出售房屋，則**公司主張業主支付違約金。但由于房屋總價一路“走高”，常常出現買賣雙方直接聯系架空**公司的情形，為此，為了防止這種情況發生，**公司最好能提供充分的證據證明當初三方簽訂的合同。否則，法院很難支持中介的訴訟請求。隨著通信工具的發達，這類糾紛有攀升的趨勢。

付款方式糾紛

在合同簽訂過程中，付款方式必須要重點注意。為了防止日后不必要的糾紛，最好在付款方式的選擇上明確標明：在簽訂合同時，買方即支付相當于房價款百分之多少的定金給賣方或**公司;在買賣雙方直接交易的情況下，可注明辦理立契過戶當天，買方支付給賣方百分之多少的房款(已付定金轉為房款);若通過**公司交易，則可注明在辦理立契過戶手續前幾個工作日，買方支付全部房款(已付定金轉為房款)給**公司，**公司于過戶后第幾個工作日支付房款給賣方。另外，最好有一小部分剩余款項的支付能放在物業交驗之后的幾個工作日內進行。在買房過程中要選擇資信較好的大型品牌**公司，這樣能比較有效地規范買賣雙方的行為。

貸款糾紛

從2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限制、各大銀行收緊個人房貸的發放，以及2005年1月開始施行新的房貸利息等內容。目前，通過貸款支付房款還是大多數購房者的首選付款方式，但如果購房者不能通過銀行審查，自身又沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于**公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

期房限轉糾紛

期房的轉讓分為兩種：預訂權轉讓和期權轉讓。

“預定權轉讓”屬于典型的炒樓花行為，此種轉讓性質屬于預訂合同的轉讓，依法應征得開發商同意。如果開發商因某種原因不同意該種預訂權轉讓，那么，購房者仍然應按約在預定期限內簽訂正式預售合同，否則可視為私自取消預訂。另外，如果是代理親朋好友預訂的，為避免與開發商發生糾紛，預訂時，代理人最好寫明代某某預訂該套房屋等。

而“期權轉讓”即預售合同簽署并登記備案后的期房轉讓。一般來說，已付清房款的期房，轉讓不需要經過開發商同意;但沒有付清房款的，轉讓需經開發商同意。這里的糾紛常常發生在對于“已付清房款”的含義理解不同。至于“已付清房款”的界定，H前我國相關法律并無解釋。購房者多數認為，以按揭貸款方式付款，開發商收到首付款和銀行貸款后應當認定為購房者“已經付清房款”。但開發商認為，由于開發商在按揭貸款支付方式中對銀行要承擔階段性擔保責任，所以按揭貸款支付方式被認定未付清房款。因此，實踐中，按揭貸款方式下的期房轉讓必須征得開發商的書面同意。即轉讓期權時，賣房者應當按照買房者付款方式，通知或者征得開發商同意后再進行交易。在此種交易方式下，買房者應根據各自購買時的房價款分別繳付契稅。但現實交易中，賣房者為了逃契稅而采取說服開發商注銷原合同后再交易的不規范操作，這種風險當然應該由賣房者自己承擔。

戶籍不遷移糾紛

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術。最好的方法就是購買二手房之前，最好確信該房屋主人的戶籍巳經遷出或者將來一定能夠遷移。

其他

由于上市交易的二手房大部分年代比較久，還會出現諸如所售房屋實際面積與產權證上注明的面積+符的現象以及對屋內設施的約定不明等糾紛。因此，在簽訂買賣合時，對于面積約定，一般應以現在的產權證上注明的為準，其他面積不計在內。對于賣方口頭向買方保證的屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器等可以全部贈送等承諾，買房時最好寫在紙上。