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寧波
購房者“退房”，是否可以要回定金
購房者退房，能否要回定金
1、開發商尚不具備商品房預售資格，與擬購房者簽訂認購、訂購、預購書(或者協議)，并要求擬購房者支付定金。
根據律師接受咨詢的信息反映，這種情形在目前桂林市的商品房市場中比較普遍，產生的糾紛也比較多。擬購房者支付定金后，“就有了一種被套住的感覺”。此時，購房者要求“退房”，開發商會理直氣壯地引用定金罰則或者協議中的定金條款，不同意返還定金。
那么，在這樣的情形下，購房者果真就無法要求返還定金了嗎?筆者認為不一定。
我們知道，定金是擔保的一種方式，分為訂約定金和履約定金，前者以訂立合同為擔保對象，一方怠于進行合同談判或者簽訂合同，適用定金罰則;后者以履行合同為擔保對象，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合規定的，適用定金罰則。
很顯然，此種情形之定金屬于訂約定金，購房方只要履行了誠信談判義務，如果因雙方就合同條款無法達成一致而導致無法簽訂正式《商品房買賣合同》的，則不因歸責于購房方，此情形下購房者要求解除訂購協議并返還定金的，應當得到法律的支持。當然，如果購房者根本就沒有在約定的時間內與開發商就簽訂正式《商品房買賣合同》進行協商、談判，或者惡意協商的，這就沒有誠信履行訂約義務，應當受到定金處罰，此時“退房”將無權要求返還定金。
在最高人民法院的司法解釋中是可以找到明確的法律依據的。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”關鍵是如何理解“因不可歸責于雙方的事由”。
這些年，我們代理的類似案件不少，也有涉及桂林市相當著名的房產商的，當事人因覺得開發商提供的《商品房買賣合同》部分條款不合理，開發商堅持不愿意更改合同條款時，表示不愿簽訂這種缺乏充分協商的《商品房買賣合同》，被拒絕后找到我們，我們基本上是圍繞“因不可歸責于雙方的事由”這一規定設計思路與開發商協商，最終得到圓滿的解決。由于我們全部是通過非訴訟協商方式就解決了，沒有一例走上法庭，所以也無法對桂林市在這方面的審判實踐妄作判斷。
2、購房者雙方簽訂正式有效的《商品房買賣合同》，購房者按合同約定支付定金以后反悔，要求“退房”。
這種情形比較容易處理，直接適用定金罰則，支付定金一方違約，無權要求返還定金，收取定金一方違約，應當雙倍支付定金。
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