實用寶典二手房交易常見糾紛處置賣方篇（上）編者按：房價漲落實屬市場的一種常態，但在二手房交易市場上，卻出現不少買賣糾紛。究其原因，緣于買賣雙方對于房價的“鎦銖必較”而置法律和誠信予不顧。法律界人士根據辦案實際，結合我國現行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進行二手房交易時參考。二手房買賣已成為房產市場最火爆的一種交易類型。筆者根據辦案實際，對二手房交易中買賣雙方反悔的情況進行匯總，并提供法律對策，以提倡和諧購房。二手房交易中賣方反悔的原因主要有以下五種：一、賣方以出售房屋時未與其他共有人協商一致為由，主張房屋買賣合同無效。依據現行法律，如果出售的房屋是共有財產，賣方在出賣時需經全體共有人協商一致同意；否則，就可能導致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口，要求法院確認房屋買賣合同無效。但是，當房屋產權登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。律師觀點《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（二）項和《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規定。可見，我國法律已經確立了不動產物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。在審判實踐中，按照上海市高級人民法院的司法文件，區別不同的情形分別處理：一是房屋出售時，權利登記僅為賣方一人的，基于不動產的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應認定為有效；但如有證據證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效；但買方有理由相信賣方有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。二、買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，當房屋成交價格發生爭議時，賣方要求認定房屋買賣合同無效。為了促成交易，在買賣雙方價格拉鋸戰中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱“陰陽合同”）:一份是在產權交易中心辦理納稅申報以及過戶手續時使用（合同上的交易價格比真實價格要低）；另一份則是買賣雙方及中介機構共同簽署的買賣合同或補充協議（這份買賣合同或補充協議上簽訂的價格才是真實的交易價格）。由于可以少繳稅費，所以，買賣雙方樂于其成。但是，陰陽合同是一種違規行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱藏著相應的風險。如果賣方將房屋的產權轉讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產生糾紛。律師觀點買賣雙方簽署陰陽合同以規避營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費，造成國家稅款大量流失的同時，也對國家調控政策的有效實施造成了不良影響。根據上海市高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據后合同優先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。再則，交易風險發生時，賣方可能拿不到全部房價款；而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”，承擔更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達到犯罪的程度，當事人還要承擔相應的刑事責任。因此，一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風險和高對價。（作者為上海市德-尚律師事務所律師）未完待續