買房的人多了，發(fā)生糾紛的概率就高了，房地產(chǎn)糾紛發(fā)生最多的就是期房糾紛，在拿到房后與宣傳不一樣，很容易發(fā)生糾紛，還有就是開(kāi)發(fā)商跑路了，那么，律霸小編就和大家聊聊房地產(chǎn)糾紛案例分析，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)糾紛案例分析

（一）案 情

原告：吳新霞，女，32歲，漢族，個(gè)體服裝經(jīng)營(yíng)戶。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子 市5小區(qū)6棟18號(hào)。

被告：趙金祥，男，51歲，漢族，工人。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子巾6小區(qū)200棟1號(hào)。

第三人：孫邦定，男，28歲，漢族，個(gè)體服裝經(jīng)營(yíng)戶。住新疆維吾爾㈠旨區(qū)石河干市5小區(qū)7棟124號(hào)。

1995年8月21日，原告吳新霞與被告趙金祥簽訂下房屋租賃合同。合同約定：被告將其所有的在石河子市幸福商城C0628號(hào)商業(yè)用房出租給原告，出租期為2年，自1996年1月26日至1998年1月26日止;原告在合同生效后將第1年租金6500元一次性付給被告。合同生效后，吳新霞分兩次付清廠2年的租金13000元。1996年7月1日中午，被告告知原告要將該出租房屋出售給第三人孫邦定。同天下午，被告即與第三人孫邦定簽訂買賣該房屋的協(xié)議。第三人孫邦定按協(xié)議約定。給被告交付了6萬(wàn)元買房款，并于同月18閂與被告一起左房屋管理部門辦理廠產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，孫邦定交納房房屋交易費(fèi)900元和其他費(fèi)用440元。原告認(rèn)為被告將該房出租給她，在她承租期間，被告出賣該房屋屬無(wú)效民事行為，遂向石河子市人民法院提起訴訟。

原告吳新霞訴稱：被告趙金樣將其所有的房屋出租給我使用2年，可只有半年時(shí)間其就將該房屋出售給第三人孫邦定，違反了城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，侵犯了其合法權(quán)益，故請(qǐng)求人民法院宣告被告與第三人的房屋買賣無(wú)效，并要求被告繼續(xù)履行與其簽訂的房屋租賃合同，或準(zhǔn)許其在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買被告的房屋。

被告趙金祥答辯稱：我出售房屋之前已通知了原告，在原告表示不買該房屋的情況下，我才決定將該房屋賣給了第三人孫邦定，現(xiàn)在買賣已經(jīng)成交。如果原告愿意繼續(xù)履行租賃合同，那是原告與第三人之間的事了，與我無(wú)關(guān)。

第三人孫邦定述稱：我與被告的房屋買賣已經(jīng)成立，并經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，該房屋的所有權(quán)歸我所有，原告無(wú)權(quán)要求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

（二）審 判

石河子市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告在平等，自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，意思表示真實(shí)，應(yīng)確認(rèn)該合同有效。被告在合同履行期屆滿之前，出賣出租的房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知原告，但被告在通知原告的當(dāng)天卜午，即將房屋賣給廠第三人，違反了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十?條之規(guī)定，該房屋買賣應(yīng)確認(rèn)無(wú)效，被告應(yīng)對(duì)此房屋買賣無(wú)效的后果承擔(dān)全部責(zé)任。在庭審中，原告與被告均表示愿意繼續(xù)履行房屋租賃合同，本院無(wú)異議。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、(城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條之規(guī)定，參照最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條之規(guī)定，該院于1996年]o月30日判決如下：

一、被告趙金祥與第三人孫邦定的房屋買賣無(wú)效。

二、被告返還第：三人房款6萬(wàn)元及利息1320元，并賠償?shù)谌朔课萁灰踪M(fèi)900元、工本費(fèi)50元和手續(xù)費(fèi)390元。

三、原告吳新霞與被告趙金祥間的房屋租賃合同有效，予以繼續(xù)履行。

孫邦定對(duì)判決不服，向農(nóng)八師中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求中級(jí)人民法院判決撤銷原審判決，確認(rèn)其與被告間的房屋買賣有效，被告與原告的房屋租賃合同無(wú)效。

二審法院在審理中，經(jīng)主持調(diào)解，三方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、孫邦定與趙金祥的房屋買賣協(xié)議有效。房屋自1996年7月18日起歸孫邦定所有。

二、趙金祥將已向吳新霞收取的從1996年7月19日至1998年1月26日的房租，退還給吳新霞6500元，付給孫邦定2800元。

三、該房屋由孫邦定租給吳新霞全1998年1月26日，吳新霞再付給孫邦定租賃費(fèi)l萬(wàn)元。

二審法院確認(rèn)上述協(xié)議符合法律規(guī)定，于1997年3月4日制發(fā)了調(diào)解書(shū)。

（三）評(píng) 析

被告趙金祥將權(quán)屬自己的房屋出租給吳新霞，在租賃合同履行期間，又以該房屋為標(biāo)的與第二人孫邦定簽訂了房屋買賣臺(tái)同，該買賣房屋合同是否有效，這是本案處理必須明確的問(wèn)題。

被告趙金祥對(duì)出租給原告吳新霞的房屋享有所有權(quán)。這是毫無(wú)疑義的。根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定，所有權(quán)是由所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)依法所享有的：占有、使用，收益和處分的權(quán)能構(gòu)成的。被告將屬自己所有的房屋出租給原告吳新霞，僅是暫時(shí)轉(zhuǎn)讓了該房屋的占有、使用和收益的權(quán)利，其處分權(quán)仍屬其所有。在房屋租賃合同履行期間。房屋所有人雖有權(quán)將房屋出賣。但應(yīng)遵守承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的原則。如果出租人違反此原則，依最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條的規(guī)定。承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋買賣無(wú)效。這表明，在房屋出租期間，出租人出賣房屋(行使處分權(quán))應(yīng)遵守特別規(guī)定，如有違反。法院應(yīng)保護(hù)承租人的先買權(quán)，宣告原房屋買賣無(wú)效。

房屋租賃合同作為一種財(cái)產(chǎn)租賃合同。在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系。又引起物權(quán)法律關(guān)系，即導(dǎo)致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán)，這就是說(shuō)，和其他合同一樣，房屋租賃合同作為一種法律事實(shí)，導(dǎo)致合同雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系。但和其他合同不同的是。承租人依租賃合同可獲得物權(quán)，從而出租人與承租人之間又產(chǎn)生了物權(quán)法律關(guān)系。承租人的租賃權(quán)表現(xiàn)為兩個(gè)片面： ?是在租賃合同有效期間，出租人將財(cái)產(chǎn)再租給第三人的行為對(duì)承租人無(wú)效。二是出租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間可將財(cái)產(chǎn)出賣，但這?行為不消滅租賃合同，即不能消滅承租人的租賃權(quán)。對(duì)此，《經(jīng)濟(jì)合同法》第二十三條第二款明確規(guī)定：“如果出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，租賃合同對(duì)新的所有方繼續(xù)有效”。本案被告人趙金祥將出租給原告吳新霞的房屋賣給第三人孫邦定，孫邦定雖然取得了該房屋的所有權(quán)，但原告與被告間的房屋租賃合同對(duì)孫邦定仍然有效，只要原告表示要求繼續(xù)租賃該房屋至租賃期屆滿之時(shí)止。即應(yīng)予以支持。

如上所述，房屋租賃合同不僅能導(dǎo)致物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)，而且還能導(dǎo)致物權(quán)性質(zhì)的先買權(quán)。原告對(duì)所承租的房屋在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其在訴狀中表示欲購(gòu)買該房屋，但在庭審中，又表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求繼續(xù)承租該房屋，法院應(yīng)該準(zhǔn)許和支持。

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