根據我國《物權法》第七十八條規定“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”的規定,業主在業委會作出侵害業主合法權益的情況下,可以行使撤銷權。下文整理了一起有關于業主撤銷權的案例及對案例的詳細分析。
【案情】
原告萬某系新天地華庭的業主。新天地華庭物業小區已成立了業主大會,并選舉產生了第三屆業主委員會,第三屆業主委員會于2007年10月22日在東莞市房產管理局辦理了備案手續。根據東莞市房產管理局2009年4月22日作出的《關于寮步新天地華庭第三屆業主委員會增補委員備案通知書》顯示,新天地華庭第三屆業主委員會由11人組成,主任謝某,副主任譚某、王某,任期至2009年10月21日。新天地華庭第三屆業主委員會任期屆滿后,已成立業主委員會籌備組,但至今尚未召開業主大會選舉產生第四屆業主委員會。
新天地華庭原由案外人東莞市遠東物業管理有限公司(以下簡稱遠東公司)進行物業管理,開發商東莞太和花園建造有限公司與遠東公司于2005年4月15日簽訂物業管理委托合同,并辦理了備案手續,合同期限自2005年5月至2007年11月30日。2009年4月23日,遠東公司向業主委員會發出《關于終止新天地華庭物業管理服務的函》,稱,因公司業務發展的需要,與新天地華庭的物業管理合同已到期,決定終止新天地華庭物業管理,不再續約,請在收函15天內(即在2009年5月10日前)另聘請新的物業企業為小區服務。2009年5月9日,第三屆業主委員會召開會議,表決同意由安慶公司接替遠東公司進行物業管理。2009年5月22日,業主委員會發出通知,稱,經業主委員會評估審議,決定從2009年5月22日起,聘請安慶公司負責小區的物業服務工作,并已依法簽訂了物業管理委托合同。安慶公司具有物業服務企業三級資質證書。自安慶公司對新天地華庭進行物業管理至今,未召開業主大會表決決定,也未向相關部門辦理備案。
原告萬某訴稱:2009年5月,謝某、譚某、王某等人作為業主委員會的負責人,在未召開業主大會獲得業主同意的情況下,擅自以業王大會決定的名義將原物業服務公司——遠東公司解聘,并選聘安慶公司為新的物業服務公司,該行為違反了物權法第七十六條的規定,依法應予撤銷。同時,謝某,譚某,王某等人存在未組織成立換屆選舉籌委會的失職行為及不作為行為。故原告訴至法院,請求判令:一、撤銷業主委員會于2009年5月作出的更換物業服務公司的決定;二、認定業主委員會與安慶公司簽訂的物業服務合同無效;三、謝某、譚某、王某因侵犯原告及其他業主的知情、參與、表決等業主權利,并且存在未組織成立換屆選舉籌委會的失職行為及不作為行為,應向原告及其他業主賠禮道歉,并在物業管理區內公示;四、被告承擔本案訴訟費用。
被告、第三人共同辯稱:一、安慶公司為新天地華庭提供物業管理服務是在原物業管理公司突然提出終止服務情形下的臨時接管性質,而非正式受聘。2009年4月23日,業主委員會收到遠東公司發來的終止物業管理服務的函;因時間緊迫,業主委員會無法在短時間內完成召開業主大會選聘物業管理公司的一系列工作。后經業主委員會全體委員和部分業主代表共同參與、了解和篩選,決定由安慶公司接管新天地華庭的物業管理工作,并簽訂了臨時接管協議書。二、業主委員會作出由安慶公司臨時接管新天地華庭物業管理的決定符合全體業主的利益,不應被撤銷、新天地華庭占地約15萬平方米,共有1675戶,常住人員約5000人,不能一日沒有物業管理服務。在原物業服務企業退出的情況下,業主委員會及部分業主代表共同決定由安慶公司臨時接管物業管理工作,是出于維護小區穩定和業主人身財產安全的考慮。而且,2009年5月安慶公司入場后,沒有增加收費,反而減少了停車位收費;同時,經對920產業主的間卷調查顯示,97.17%的受訪業主對安慶公司的服務表示滿意,認為現在的物業公司比以前有進步的占98.91%。三、業主委員會未能在任期屆滿前完成換屆選舉工作實因相關規定變化所致,目前換屆選舉、物業公司選聘工作已在進行中,第三屆業主委員會在2009年10月21日任期屆滿前已著手進行各項工作,2009年11月23日正式成立業主大會籌備組,成員9人,原告萬某,被告謝某、王某均為籌備組成員;定于2010年2月7日至3月7日發放選票開始投票,3月7日召開業主大會并現場公布投票結果。四、對于原告要求賠禮道歉的請求,原告只是眾多業主中的一員,并不能代表所有的業主,而且到目前為止沒有其他業主提出這個要求。
【審判】
廣東省東莞市第一人民法院經審理認為,本案系業主撤銷權糾紛。通過證據的考察和庭審調查,可以認定以下事實:新天地華庭物業小區原物業服務企業即遠東公司在物業管理合同到期后不再續約,業主委員會決定由安慶公司對小區進行物業管理;原告以業主委員會的決定違反法律規定為由請求撤銷。本案主要審查的問題是安慶公司對新天地華庭小區進行物業管理是否符合法律規定的程序。
根據物權法第七十條、第七十六條第一款及國務院《物業管理條例》第十五條的規定,選聘物業服務企業是業主享有的對物業小區進行共同管理的權利,選聘物業服務企業應召開業主大會投票決定;業主委員會作為業主大會的執行機構,代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,但業主委員會無權自行決定選聘或解聘物業服務企業。對物業服務合同期限屆滿如何選聘物業服務企業的問題,《廣東省物業管理條例》第五十條作了明確規定。
本案中,遠東公司的物業管理合同期限于2007年11月30日屆滿,期限屆滿后業主大會沒有決定選聘或續聘物業服務企業;在遠東公司向業主委員會發函明確表示到期不再續約后,業主委員會至今也沒有組織召開業主大會選聘物業服務企業,而是自行決定由安慶公司對小區進行物業管理。業王委員會在未召開業主大會投票表決的情況下,自行決定由安慶公司對新天地華庭物業小區進行物業管理,違反了物權法關于選聘物業服務企業應由業主共同決定的規定,損害了業主享有的對物業小區進行共同管理的權利。原告在一年期間內行使業主撤銷權.請求撤銷業主委員會選定安慶公司為物業服務企業的決定,符合法律規定,法院予以支持。 另外,需指出的是,遠東公司在物業服務合同期限屆滿后不再續約,業主委員會沒有作出解聘遠東公司的決定,原告所主張的更換物業服務企業與事實不符。
關于被告和第三人抗辯提到的臨時接管問題。首先,從物權法和物業管理條例的規定來看,法律并無授權業主委員會可以不經業主大會決定自行選定物業服務企業對小區進行所謂的臨時接管。其次,從當事人行為的合理性來分析,本案業主委員會和第三人之間的所謂臨時接管也不具有合理性,理由是:遠東公司的物業管理合同期限于2007年11月30日屆滿,在期限屆滿前業主委員會沒有召開業主大會決定選聘或續聘物業服務企業,也沒有就是否續約的問題與遠東公司溝通協商,業主委員會沒有盡到自己的職責。遠東公司于2009年4月23日向業主委員會發函表示到期不再續約,業主委員會收到函件后沒有按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會選聘物業服務企業,而是由業主委員會的委員召開會議決定由安慶公司進行物業管理。在安慶公司于2009年5月進場后,業主委員會于2009年5月22日發出通知,稱,經業主委員會評估審議,決定從2009年5月22日起,聘請安慶公司負責小區的物業服務工作,并已依法簽訂了物業管理委托合同。業主委員會向業主發出的通知中明確是業主委員會決定聘請安慶公司進行物業管理,沒有提到臨時接管及將召開業主大會選聘物業服務企業的問題。自2009年5月至第三屆業主委員會任期屆滿之日即2009年10月21日長達5個月的時間里,業主委員會從未就選聘物業服務企業組織召開業主大會。因此,從上述事實可以看出,業主委員會決定由安慶公司對新天地華庭進行物業管理,但從未有組織召開業主大會進行表決的行為和意思表示,屬于越權作出的決定,并非被告和第三人抗辯主張的所謂為了業主利益的合理行為。
另,業主委員會換屆選舉中的問題不屬于人民法院民事案件審理的范圍,原告訴訟請求中關于謝某、譚某、王某存在未組織成立換屆選舉籌委會的失職行為及不作為行為的部分,法院不予審查處理,當事人可向有關部門申請解決。被告謝某、譚某、王某分別是第三屆業工委員會的主任、副主任,原告要求他們賠禮道歉的訴求,沒有法律依據,不予支持。
綜上所述,依照物權法第七十六條、第七十八條,民事訴訟法第六十四條、第一百二十八條的規定,法院判決:一、撤銷新天地華庭業主委員會選聘安慶公司為新天地華庭物業服務企業的決定,二、駁回原告萬某的其他訴訟請求。
一審宣判后,雙方當事人均沒有提起上訴,判決已生效。
【評析】
本案主要涉及商品房小區物業服務企業的選聘程序,以及物權法關于業主撤銷權的理解與適用問題。
一、商品房小區物業服務企業的選聘程序
隨著我國住房制度改革的深入和城幣的發展,在現代城市生活中,商品房小區已經成為人們居住和生活的重要形式。鑒于此,物權法中對商品房業主的建筑物區分所有權進行了專章規定,其中,選聘物業服務企業或者其他管理人屬于業主享有的對物業小區進行共同管理的重要權利之一。
物業服務企業作為法律和行政法規規定的管理人之一,屬于委托管理的范疇。由誰以什么形式決定將物業小區委托給某一物業服務企業進行物業管理,是業主的共同管理權利得以體現的重要途徑,物權法和物業管理條例對物業服務企業的選聘問題作出了規定。根據法律法規的相關規定,選聘物業服務企業的程序分兩種情形:
一是前期物業管理,在小區尚未成立業主大會的情況下,或者雖成立了業主大會但業主大會尚未決定選聘物業服務企業之前,山建設單位即開發商選聘物業服務企業進行前期物業管理;一般要求開發商通過招投標的方式在具有相應資質的物業服務企業中選聘,并由開發商與物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。
二是業主大會選聘,1.有權作出選聘決定的主體是業主大會。根據物權法第七十六條的規定,選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定。物業小區成立業主大會后,選聘物業服務企業應由業王大會決定,業主大會作出決定的形式是按業主大會議事規則的規定召開業主大會會議投票表決;業主委員會應指定專人做好業主大會會議記錄,并對業主投票等資料妥善保管以備查。2.作出選聘決定的票數要求。選聘物業服務企業應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會經法定程序作出的決定對全體業主具有拘束力。3.物業服務合同的簽訂。業主大會作出選聘決定后,業主委員會應當以書面形式在物業管理區域內公告,由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,并及日報房管部門和所在的居民委員會備案。
選聘物業服務企業應通過上述程序作出決定,否則就屬于違反注定程序,業主有權請求法院予以撤銷。
二、業主撤銷權的理解與適用
根據民法通則的規定,撤銷權為溯及地使可撤銷的民事行為歸于消滅的權利。業主撤銷權屬于撤銷權的一種,系物權法創設的新型權利,該權利在法律的理解與適用方面尚需要進一步探討。
1.業主撤銷權的含義
業主撤銷權是物權法規定的一項權利,系法律賦予建筑物區分所有權的業主所享有的一種新型的撤銷權。從物權法第七十八條第二款和最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條規定的內容來看,業主撤銷權的含義是指業主對于業主大會或者業主委員會作出的決定,認為侵害業主的合法權益或者違反了法律規定的程序,可請求人民法院予以撤銷的權利。
設立業主的撤銷權,是為了防止業主大會或業主委員會濫用權利作出決定而侵害業主的合法權益。建筑物區分所有中的重大事項決定機制,是典型的民主決策機制,盡管物權法和物業管理條例等相關法律對業主大會的運作做了相關規定,但現實中仍準免會出現所謂的民主悖論,即利用少數服從多數的民主程序來剝奪、踐踏少數人權益的現象,形成多數人暴政。法律規定小區物業管理的相關事項由業主大會和業主委員會按照一定程序進行決定,但同時我們必須面對和解決如果業主大會,業主委員會作出的決定損害業主的合法權益該怎么辦的問題。一方面,業主大會或者業主委員會履行職責、代表業主意愿、維護業宅利益的決定,應該對每一位業主都具有約束力。但另一方面,如果業主大會或者業主委員會作出的決定違背了業主的意愿,侵害了某個或若干個業主的利益,遭受侵害的業主應有救濟的法律途徑,避免業主的實體權利無法得到保障。
物權法規定受損害的業主有權向人民法院申請撤銷業主大會或者業主委員會作出的決定,從立法理由看,確實是對上述規范設計理念的回應。在業主大會、業主委員會作出的決定損害業主的合法權益時,哪怕是單個的業主,皆可向法院提請撤銷業主大會或者業主委員會的決定這一規定,從法律上給與了業主在合法權益受侵害寸正當合理的救濟途徑,一定程度上避免了民主的暴政情形的發生。
2.業主撤銷權的性質
撤銷權,在性質上屬于形成權的一種,具有從權利的性質。業主撤銷權的權利性質屬于形成權,系業主基于建筑物區分所有權所享有的對專有部分的所有權以及對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利所派生的從權利。因此,該項權利歸業主享有。非小區業主不享有對業主大會和業主委員會決定的撤銷權。
業主撤銷權的行使具有溯及力,可使被撤銷的決定的法律效力歸于消滅,自始無效,但該權利的行使受除斥期間的限制。根據司法解釋的規定,除斥期間為一年,即業主應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。超過法定期間的,該撤銷權歸于消滅,法院不再支持其相應的請求。
同時,業主行使撤銷權,應以向人民法院提起民事訴訟的方式主張,由法院審查相應決定是否具有可撤銷的情形并作出裁判。如果業主不向法院提起訴訟,只是直接向業主大會或者業主委員會主張撤銷的,將不發生撤銷權行使的法律效力。在業主撤銷權訴訟中,法院認定業主大會或者業主委員會的決定存在可撤銷情形,并作出撤銷決定的生效判決的,相應的決定視為自始無效。
3.業主撤銷權行使的對象
業主撤銷權適用的對象是業主大會或業主委員會作出的決定。業主撤銷權行使的范圍取決于依照法律規定業主大會或者業主委員會有權對哪些事項作出決定。根據物權法第七十六條和物業管理條例的相關規定來看,除了業主大會所授權的職責之外,業主委員會的職責限于執行業主大會的決定,無權自行作出對業主權益具有實質影響的決定。
4.業主撤銷權訴訟的被告
從現行規定來看,法律并沒有賦予業主大會民事訴訟的主體資格,而業主委員會作為民事訴訟當事人已得到實踐的認可;并且業主委員會是業主大會的執行機構,業主大會作出決定的相關資料由業主委員會收集和保管,業主委員會可以代表業主大會參加訴訟,并就作出決定的合法性進行舉證。因此,在業主撤銷權訴訟中,應以業主委員會作為被告,而不論業主請求撤銷的是業主大會的決定還是業主委員會的決定。
5.業主行使撤銷權的理由
根據司法解釋的規定,業主行使撤銷權的理由是業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主的合法權益或者違反了法律規定的程序。也就是說業主大會或者業主委員會的決定侵害了業主的合法權益,不僅包括實體權利,也包括作出決定的程序違反法律規定即侵害業主的程序權益。
所謂實體權益受到侵害,是指作為物業管理區域內區分所有人的業主基于建筑物區分所有而享有的合法權利受到業主大會或業委會決定的侵害、在建筑物區分所有的情形下,物權法對業主享有的專有權、共有權和成員權等權利的內容進行了詳細的規定,涉及多個方面。按物權法的規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。同時,物權法明確規定了應由業主大會作出決定的事項,對這些事項,只要業主大會按法律規定的程序作出決定且同意決定的業主達到一定的票數,則該決定將對全體業主具有法律約束力,少數業主不得以其不同意為由請求撤銷該決定。但如果業主大會作出決定涉及的事項并非法定應由業主大會決定的有關共有和共同管理的事項,而是限制或者剝奪某部分業主合法權益的,如損害了業主對專有部分的所有權等,因該決定內容侵害業主的實體權利,自該決定作出后,業主即有權請求人民法院予以撤銷。
業主委員會作出決定的內容合法性則較容易審查,因為按照法律規定,業主委員會的職責限于執行業主大會的決定,業主委員會只可以根據業主大會所授權的職責作出相應的決定,如召開業主大會等,無權自行作出對業主權益具有實質影響的決定。業主委員會擅自作出決定的,業主可請求人民法院予以撤銷。
對于侵害業主程序權益的決定,即違反法律規定程序作出的決定,應根據業主大會議事規則、物權法及物業管理條例關于業主大會的召開、投票表決等程序方面的要求進行審查。程序上,業主大會作出決定之前,應將召開業主大會的事項提前通知全體業主,業主按照法律規定享有投票權。業主投票表決后,應將投票情況統計,并根據得票情況作出是否通過相關事項的決定。如果業主大會實際上并末召開而作出決定,即屬于違反法律程序的虛假決議,業主有權請求撤銷,如果業主大會召開會議沒有通知業主便投票表決,即屬于有程序瑕疵的決議,業主有權請求撤銷;但在通知的方式上不需嚴格要求必須直接通知到每一業主,對于在小區公告欄發布公告等足以使業主知曉的方式通知,也可以視為已經過通知程序。如果在業主大會投票表決時,某一決定的同意票數沒有達到法律規定的比例,由此作出的決定屬于違反法律規定程序的決定,業主有權請求撤銷。
本案中,新天地華庭業主委員會在原物業服務企業期限屆滿且明確表示不再續約后,沒有召開業主大會投票表決,即自行以業主委員會的名義決定選聘新的物業服務企業。業主委員會作出的選聘物業服務企業的決定,違反了物權法關于選聘物業服務企業應由業主共同決定的規定,屬干越權作出的決定;且該決定的內容損害了業主享有的對物業小區進行共同管理的實體權利。原告作為小區業主,有權行使撤銷權,請求人民法院撤銷業主委員會關于選聘安慶公司為物業服務企業的決定。
閱讀了上面關于業主撤銷權適用的案例及其詳細的分析,律霸小編相信大家對業主撤銷權已經有了一個比較清楚的認識,律霸小編希望以上的內容能夠對大家有所幫助,如果以后各位遇到業委會侵害業主合法權益的情況,就可以運用法律武器維護自己合法權益,不讓自己權益受侵害。
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