物業糾紛是指與物業管理和服務活動有關的民事糾紛。根據《最高人民法院民事案件案由規定》，物業糾紛分為建筑物區分所有權糾紛和物業服務合同糾紛。專屬管轄是指法律規定的特殊類型案件必須由特定的法院管轄，其他法院無管轄權，也不允許當事人協議變更的管轄制度。專屬管轄的本質屬于地域管轄，一般以一定的聯結地點來確定。世界各國一般將不動產所在地等作為確定專屬管轄法院的聯結點。專屬管轄是一種排他性的管轄：一是排除其他法院的管轄，二是排除一般地域管轄和其他特殊地域管轄，三是排除當事人協議管轄。

一、物業糾紛案件的法律特征

物業糾紛案件的排他性法律特征主要表現在：

(一)建筑物區分所有權系特殊物權

對建筑物區分所有權的三部分內容而言，專有權部分與個別所有權相同，一般都具有獨立的占有、使用、收益和處分權能;共有權部分可分為共同共有和按份共有;共同管理事務部分，亦即共同對事關整個小區或者某一建筑物的使用的事項為共同的保護、管理和修繕等。與其他物權相比，其特殊性在于：專有權的使用和處分必須與共有部分一并處分;共有部分不能單獨處分;共有權部分不能以放棄共同管理義務為由予以放棄。

(二)物業服務合同與物業所在地政府的監管活動密不可分

國務院行政法規及其部門規章賦予了各級人民政府相關行政主管部門監督管理權力。譬如：在對物業管理的監督管理主體上，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作;縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。在業主大會的成立、業委會的選任上，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會;業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門備案。除此之外，在物管人員的選聘、大修基金的管理與使用、物業收費等問題上，各級行政機關主管部門都肩負有監督、管理和指導職能。

(三)業主維權需要物業所在地人民政府職能部門履行職責

根據國務院《物業管理條例》的規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的規定，物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

二、物業糾紛案件專屬管轄的法理論證

(一)物業糾紛適用專屬管轄符合民訴法的立法精神

我國民事訴訟法規定，因不動產糾紛、港口作業中發生的糾紛、繼承遺產糾紛提起的訴訟，由相關所在地或主要遺產所在地人民法院管轄。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第三百零五條規定：“依照民事訴訟法第三十四條和第二百四十六條規定，屬于中華人民共和國人民法院專屬管轄的案件，當事人不得用書面協議選擇其他國家的法院管轄，但協議選擇仲裁裁決的案件除外。”此類案件的專屬性體現在，從地域上立法確定某類案件的某個或某些聯結點所在地法院的管轄，而物業糾紛案件中的物業所在地法院正體現其專屬性的聯結點。推而論之，物業管理和服務的內容主要圍繞物業展開，業主與物業服務公司權利義務的確定離不開物業。而物業又是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地等，故物業服務合同糾紛案件應由物業所在地人民法院專屬管轄更具有正當性。

(二)物業糾紛適用專屬管轄符合民事管轄基本原則

我國民事訴訟法學界就管轄原則已基本形成較為統一的觀點，這就是便于當事人進行訴訟、便于人民法院審理案件和執行裁判、保證案件的公正審判、保證各級法院工作負擔的均衡、確定性和靈活性相結合、有利于維護國家主權等。也有學者認為：我國管轄制度的設計應當貫徹公正性管轄、管轄確定性、實際控制、管轄選擇權、管轄恒定、管轄剛性等六條原則。用上述主要原則和法律效果與社會效果統一原則考量物業糾紛案件的專屬管轄問題，不難得出以下結論：

1.符合管轄公正原則物業糾紛適用專屬管轄，有效地克服當事人利用民事訴訟法規定的協議管轄制度逃避物業所在地人民政府職能部門的監督與管理，人民法院以中立立場平等對待當事人，無論從管轄制度設計層面還是從維護當事人合法權益層面，都更體現出公正性。

2.符合兩便原則物業所在地的地方人民政府職能部門因其職責所系，對業主大會或者業主委員會以及物業服務企業對業主是否構成侵權具有重要發言權，如果異地法院審理此類糾紛，既不便于業主維護合法權益，又不便于人民政府職能部門行使行政職權，更不便于人民法院協調行政關系、查清案件事實、行使審判職權。

3.符合實際控制原則實際控制原則亦即有效控制原則，是指法院對所管轄的案件要有實際支配力，如果法院對特定案件不能進行公正的審判和有效的執行，就不應對該案件行使管轄權。該原則以實際控制當事人的人身和財產為基本要件，其本質是對物管轄。我國所謂對物管轄本質上與“把物進行擬人化處理或者賦予一定的人格特征，物代替人成為訴訟中的被告”有所不同，根據民事訴訟法的規定，只有自然人、法人或者其他組織可以成為民事訴訟的當事人，實質上還是對人管轄。審判實踐證明，只有物業所在地人民法院才能對物業糾紛中當事人的人身和財產進行最有效的控制，以實現最好的訴訟效益。

4.符合管轄確定原則法律的確定性是法律存在的根本價值之一。管轄確定是訴權保障的內在要求，是當事人各方的共同意愿，是法院行使審判權的憲法保障，也是兩大法系的共同追求。大陸法系認為，管轄規則必須是明確的和強制的，讓當事人知道應當在哪個法院被訴，不應該留給法院自由裁量的余地。物業糾紛案件管轄確定就是用立法的方法，將其管轄法院明確無誤地而不是含糊不清地確定下來，使法院對管轄權的判定直接來源于法律的規定而非法院自己的意志，讓惡意訴訟當事人沒有任何法律漏洞可鉆，法律效果不言而喻。

5.符合管轄剛性原則管轄剛性是指管轄規則具有權威性與嚴肅性，不得任意違反，否則承擔裁判無效、承擔程序費用等不利的程序后果。在我國民事訴訟法關于管轄權的轉移以及最高人民法院的相關司法解釋中，違反管轄規定并不必然導致裁判無效，只有在搶先判決和管轄與裁判均錯誤兩種情況下才有可能導致裁判被撤銷。將物業糾紛案件適用專屬管轄，是克服立法缺失的最好辦法。

6.符合法律效果和社會效果統一原則長期的審判實踐告誡我們，嚴格執行法律后卻導致不良的審判效果，相關立法要么已不合時宜、要么存在缺失和漏洞。就物業糾紛案件合同當事人協議管轄案件而言，依照我國民事訴訟法的規定，再依照當事人的約定審查雙方的合同約定義務，一般而言不便也沒有必要審查其他法律事實。但依法審判卻會帶來不良效果。

(三)物業糾紛案件適用專屬管轄國外已有先例

根據日本民事訴訟法規定，以下各項所列的訴訟，可以向管轄各項所規定的法院提起：對于有事務所或營業所的人提起與其事務所或營業所的業務有關的訴訟，該事務所或營業所所在地;關于侵權行為地的訴訟，侵權行為發生地;關于不動產的訴訟，不動產所在地等。在訴訟進行中對法律關系成立與否的爭執需要做出裁判時，當事人可以擴展請求，請求做出確認該法律關系的判決;但是，該項確認請求屬于其他法院專屬管轄時，不在此限。被告以與本訴標的的請求或者防御方法有關聯的請求作為標的為限，可以在口頭辯論終結之前，向本訴系屬的法院提起反訴。但是反訴標的的請求屬于其他法院專屬管轄(當事人根據該法第十一條的規定以協議決定的管轄除外)，或者由于提起反訴而使訴訟顯著地拖延時，則不在此限。德國和我國臺灣地區的民事訴訟法也有類似規定。

三、物業糾紛案件適用專屬管轄的立法建議

(一)將我國民事訴訟法第三十四條的第一款第二項變更為第三項，第四項變更為第五項，增加第二項為：因物業糾紛提起的訴訟，由物業所在地人民法院管轄。

(二)增加第二款為：依照民事訴訟法第三十四條和第二百四十六條規定，屬于中華人民共和國人民法院專屬管轄的案件，當事人不得用書面協議選擇我國其他法院以及其他國家的法院管轄，但協議選擇仲裁裁決的案件除外。

(三)增加第三款為：追加之訴與反訴屬于專屬管轄的案件，除非受訴法院系兩訴的共同專屬法院，否則不可合并審理。

對于你提出的“物業合同糾紛專屬管轄”問題，律霸網小編已經整理出來了，物業糾紛是指與物業管理和服務活動有關的民事糾紛，專屬管轄是指法律規定的特殊類型案件必須由特定的法院管轄，其他法院無管轄權，也不允許當事人協議變更的管轄制度，有問題歡迎咨詢律霸網律師。