一、關于無合同情形下糾紛的處理問題

業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)公司之間系契約關系，產生爭議后應依當事人締結的合同進行處理。但實踐中有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發(fā)商派自己的部門管理樓盤，未辦理委托物業(yè)公司管理手續(xù)，未與小區(qū)業(yè)主訂立物業(yè)管理合同等等，為物業(yè)管理糾紛埋下了伏筆。在無合同可依的情形下，法院在處理物業(yè)管理糾紛時應注意兩個突出問題：

一是物業(yè)公司的資質問題。物業(yè)公司開展物業(yè)管理服務，除應辦理有關企業(yè)登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府部門頒發(fā)的有關證書;對不具備法定資質卻從事物業(yè)管理工作并產生了物業(yè)管理糾紛后，法院可基于鼓勵企業(yè)發(fā)展、有利于人民生活的角度，在業(yè)主委員會或業(yè)主同意的情況下，限期物業(yè)公司補辦相關證書，并與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但證書補辦前的物業(yè)費用只按合理成本收取;如物業(yè)公司不能補辦手續(xù)，或業(yè)主委員會、業(yè)主不同意該物業(yè)公司繼續(xù)管理，法院應基于民法的公平原則，只支持物業(yè)管理企業(yè)的成本費用，而不應保護其違法違規(guī)而企圖賺取的經濟利益。

二是物業(yè)費用標準問題。物業(yè)費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)管理服務費是政府指導價，確立費用時以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，以業(yè)主的經濟承受能力進行綜合測算的;而其他住宅，必須經業(yè)主或業(yè)主委員會之間就協議約定。如果當事人未就物業(yè)管理達成協議，表明當事人對物業(yè)管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關系不成立;如果物業(yè)公司對小區(qū)進行了管理，并因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業(yè)主或業(yè)主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當于損失數額的經濟補償。

二、關于法律適用問題

關于建筑物的區(qū)分所有權，世界許多國家以立法的形式予以規(guī)范，如奧地利1948年的《住宅所有權法》、德國1951年《住宅所有權及繼續(xù)居住權法》、英國1957年《住宅法》等。由于我國目前對住宅方面立法滯后，尚未對建筑物區(qū)分所有權制度作出規(guī)定，故目前對建筑物管理尚無法律加以規(guī)范，國家建設部門擬議的規(guī)章尚未出臺，目前僅存的是一些地方性法規(guī)和地方性規(guī)章。有學者建議我國在制定物權法或單行建筑物區(qū)分所有權法時，考慮建筑物區(qū)分所有權問題，因為物業(yè)管理問題，實質是區(qū)分所有建筑物的管理問題。

審理物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛案件具體適用的法律，應視具體案情的性質而定。如系因物業(yè)管理產生的爭議，應適用合同法或地方性法規(guī)，也可參照部門規(guī)章;如因侵權產生的糾紛或相鄰關系產生的糾紛，可適用民法通則、有關司法解釋和其他法律;如因無管理產生的糾紛，則可適用民法通則及有關司法解釋。