第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅何時(shí)發(fā)生效力的規(guī)定。

　　●條文解讀

　　本法第9條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。本條則具體明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記生效的時(shí)間，即“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，也即是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，自登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，始告完成。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案。一般認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)公示原則的要求，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)具有這樣一些特征：一是統(tǒng)一性，一個(gè)登記區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿只能有一個(gè)，這樣該區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各種情況才能準(zhǔn)確地得到反映，物權(quán)交易的秩序才能良好建立；二是權(quán)威性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是國(guó)家建立的檔案簿冊(cè)，其公信力以國(guó)家的行為擔(dān)保，并依此為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的可信性提供保障；三是持久性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿將由登記機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期保存，以便于當(dāng)事人和利害關(guān)系人的利益獲得長(zhǎng)期的保障；四是公開(kāi)性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不應(yīng)是秘密檔案，登記機(jī)構(gòu)不但應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人和利害關(guān)系人查閱復(fù)制，而且還要為他們的查閱復(fù)制提供便利。正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有這些特征，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅只有在記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，才具有了公示力和排他力，因此，本條作出了上述規(guī)定。在這一點(diǎn)上，國(guó)外也有相似的規(guī)定，如瑞士民法典規(guī)定，物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿主簿登記后，始得成立，并依次列順序及日期。德國(guó)民法典規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)’止此種權(quán)利或者對(duì)此種權(quán)利設(shè)定其他權(quán)利，需有權(quán)利人與相對(duì)人關(guān)于權(quán)利變更的協(xié)議，并應(yīng)將權(quán)利變更在土地登記簿中登記注冊(cè)，但法律另有其他規(guī)定的除外。