1、 逾期交貨的違約責(zé)任。當(dāng)房屋不符合合同約定的交付條件時(shí)，出賣人將房屋交付給買受人，買受人接管房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過合同約定的時(shí)間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任？

[處理方法]根據(jù)雙方的合同約定，買受人在收到房屋時(shí)有權(quán)查驗(yàn)相關(guān)證明文件，以滿足合同約定的交付條件，因此如果買受人知道房屋不符合交付條件，出賣人是否在交付時(shí)不交付房屋符合合同約定的交付條件并同意接收房屋，且雙方以自己的實(shí)際行為變更了合同約定的房屋交付條件和程序的，則房屋符合交付條件的時(shí)間超過合同約定的時(shí)間的，買方不能再根據(jù)合同追究賣方逾期交貨的違約責(zé)任。商品房買賣合同逾期履行違約金如何認(rèn)定？

[處理方法]違約金按合同約定的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；合同無約定的，按逾期履行天數(shù)確定逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)。三是當(dāng)事人以約定的罰金過高為由要求減輕處罰的，如何處理？

[治療方法]根據(jù)合同。當(dāng)事人能夠舉證證明其違約給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其違約金是否超過損失的30%適當(dāng)調(diào)整。第四，買受人對(duì)出賣人交付不合格房屋可以采取哪些補(bǔ)救措施？

[處理方法]買方采取的補(bǔ)救措施如下：

（1）實(shí)際履行。如果買方購買的房屋基礎(chǔ)工程和主要結(jié)構(gòu)工程存在質(zhì)量問題，如果可以通過加固修復(fù)，確保建筑物的安全，買方可以要求賣方履行法律和合同的義務(wù)。實(shí)際履行是我國合同履行的一項(xiàng)基本原則。它是一方違約后另一方可以采取的主要補(bǔ)救措施。但是，我們應(yīng)當(dāng)考慮違約方是否能夠繼續(xù)履行義務(wù)，以及其繼續(xù)履行義務(wù)的合理性。如果違約方確實(shí)無法繼續(xù)履行或?qū)槠淅^續(xù)履行支付更高的代價(jià)，則不宜采取此類補(bǔ)救措施。（2）終止合同。如果通過維修，很難解決房屋基礎(chǔ)工程和房屋主要結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量問題，買方可以要求終止合同。合同解除是一種嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有法律依據(jù)或約定的情況下解除合同。（3） 違約賠償金和損害賠償金。出賣人交付的房屋不合格的，無論買受人要求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響出賣人要求支付違約金并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（4） 違約侵權(quán)責(zé)任。出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約和侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意哪些問題：（1）違法行為造成受害人人身傷害和精神損害的，即使當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)將其作為侵權(quán)責(zé)任處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能適用于受害人對(duì)身心損害提供救濟(jì)的情形。（2）當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，違法行為只造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，受害人按照合同處理糾紛更為有利。（3）責(zé)任競(jìng)合的，當(dāng)事人在合同中約定雙方只承擔(dān)合同責(zé)任的，原則上按照約定執(zhí)行。但是，當(dāng)事人的約定不能免除其故意或者重大過失的侵權(quán)責(zé)任。在本案中，受害人有兩項(xiàng)權(quán)利。

在房屋買賣過程中，不僅關(guān)系到合同的合理確定，更關(guān)系到對(duì)合同條款的認(rèn)真研究。更重要的是，要了解交易雙方的動(dòng)機(jī)和實(shí)力，了解相關(guān)法律條款，避免在法律明確規(guī)定的問題上犯常規(guī)錯(cuò)誤。欲了解更多法律知識(shí)，請(qǐng)前往律霸進(jìn)行專業(yè)咨詢。你知道嗎