商品房買賣合同第九條規定了開發商逾期交付的違約責任。

非因不可抗力等特殊原因造成的，開發商應承擔下列逾期交付責任之一。一是按照合同約定的交房日期，每超過交房日期一天，開發商應按購房人支付的房價總金額的一定比例支付（具體金額由合同雙方約定）；二是按照合同約定的交房日期，開發商未交付房屋的，購房人可以解除購房合同。自收到解除購房合同的書面通知之日起，開發商應在購房合同雙方約定的時間內退還購房人已支付的全部房款和利息，并按合同雙方約定的金額支付違約金。

按照合同約定的交房日期，開發商不交房的，購房人可以解除購房合同或者繼續履行合同。無論采取何種方式，開發商都應承擔違約責任。此外，如果合同中規定了其他違約責任，開發商也應承擔。開發商拒不履行合同約定的違約責任的，買受人可以作為平等主體與開發商協商解決；協商不成的，開發商應當向人民法院提起訴訟，維護其合法權益。開發商逾期交付房屋的，應當承擔違約責任。商品房買賣合同明確規定了逾期交房的違約責任承擔方式，即按日承擔房款萬分之一的違約責任。根據《合同法》的意思自治原則，由于明確規定了違約責任的承擔方式，任何一方違約都可以直接按合同履行。如果雙方對違約責任的承擔方式沒有達成一致，那么我們就來看看《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金或者損害賠償金的計算方法，違約金或者損害賠償金的數額可以參照下列標準確定：，按未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款計息標準計算。

逾期交付使用的，按照有關主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準確定，或者在逾期交付使用期間由有資質的房地產評估機構評估確定。根據司法解釋的規定，我們也可以理解：對于逾期交房的違約責任，合同中有約定的，按照約定；沒有約定的，違約責任可以按照有關主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準或者有資質的房地產評估機構評估確定。所以在本案中，雙方明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式，因此開發商自然不需要承擔張某的定金損失。根據合同和法律的規定，我們來分析一下違約金和實際損失的區別。違約金的數額是事先商定的。當當事人訂立違約金條款時，很難預測違約后的實際損失。正因為如此，才簽訂了違約金條款，根據法律規定，違約金不足以彌補違約造成的損失，違約金的數額可以適當調整，但違約金的調整要看守約方是否提出要求。如果違約金低于造成的損失，守約方不要求調整違約金而造成其他損失的，可以要求賠償損失。處罰條款是基于違約的發生，而不是基于損害的發生。因此，違約金條款也可以在沒有損失但違約的情況下執行。這里所說的實際損失損害賠償是指法定損害賠償，不同于上述約定的損害賠償。一方面，在約定損害賠償的情況下，一旦發生違約，給受害人造成損害，受害人不必證明損害的具體范圍，就可以按照約定的損害賠償條款獲得賠償。此時，其性質備受爭議，有人認為是違約責任，有人認為是履行替代義務，目前學界也有不同意見。當然，如果當事人只是約定了實際損失賠償的計算方法，受害人也應當證明損失的存在。另一方面，在確定適用時，對實際損失賠償有約定的，應當在法定損害賠償之前適用，因為《合同法》關于違約責任的規定具有任意性。因此，此處實際損失賠償的適用是以未經約定的實際損失賠償計算為基礎的。

根據《合同法》第113條規定，損害賠償應當遵循全額賠償原則。所謂全額賠償原則，是指受害人因違約方違約而遭受的一切損失，應由違約方承擔。《合同法》第113條規定：“一方當事人不履行合同義務或者不按照合同履行合同義務。給對方造成損失的，損失額應當相當于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益”。全額賠償是將受害人恢復到合同訂立前的狀態，或者恢復到合同能夠嚴格履行時的狀態。根據這一原則，違約方應當賠償實際損失和受害人利益的損失。所謂可得利益，是指合同履行后能夠實現和獲得的利益。它是一種期待，是一種期待的利益。它只能通過合同的實際履行來實現，但在合同沒有實際履行的情況下，并不為當事人實際享有。但不是不切實際的期待，而是現實的期待，所以是現實的。也就是說，只要合同按時、嚴格履行，雙方都能享受到。律師提醒，在賠償可得利益損失時，必須注意以下幾點：首先，可得利益損失賠償的目的是彌補被害人所遭受的全部實際損失，但不賠償被害人因交換不成功所遭受的損失，否則，所有的風險都會轉移到違約方，違約方實際上是守約方的保險人，為時已晚。其次，可得利益損失必須是違約方在簽訂合同時能夠充分預見和計算的損失，不應包括取得這些利益的成本或與第三人進行民事交易的風險。你知道嗎