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寧波
房屋認購合同法律效應有哪些
房屋認購合同法律效應有哪些
《民法典》于2021年1月1日生效，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，相關的司法解釋同時失效，由新頒布的司法解釋替換。
《民法典》生效前的規定：
一、沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協議的效力。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之后簽訂的即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續，那么極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。
二、取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。這其實是在出于防止開發商跟購房者簽訂了預約合同后通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權宜之計，還有待進一步的法律的出臺來徹底的解決這類問題。
以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答，在開發商沒有取得預售許可證的情況下，簽訂的房屋認購合同是不具有法律效力的，如果有預售證的，一般是具有法律效力的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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