居間報酬的標準

《合同法》第四百二十六條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”這是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規定。

針對上述規定，可以看出，如果委托人與居間人之間對報酬有約定的則應按約定的支付，但前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了《合同法》的平等、自愿精神。建設部、國家計委頒布的《關于房地產中介服務收費的通知》規定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額0.5%~2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，’但最髙不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取。”以廣州市內的各種大小地產中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬,且按2%~3%向各方收取，加起來收取的比例占成交價的4%?6%。從上述規定看來，這明顯是違反規章規定的行為，物價部門應當予以監管。但從另一角度來看，經紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。實踐中，對于此類案件的審理，有的仲裁委員會裁決認定，合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規章規定的標準執行。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作淸晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則

根據《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。但這并不能體現合同法的公平原則。較為符合實際的標準應該是，居間人在居間過程中不存在過錯并已經促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協商解決。

隨著市場競爭的日益激烈，多數房地產中介公司都使出全身解數不惜代價地取悅業主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，不僅按照買方要求盡可能壓低價格，還要提供一系列的后續服務，如銀行按揭貸款手續，辦理房地產交易過戶手續，辦理評估、公證、保險等免費的服務等。經紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續服務中由于涉及的機構較多，難免會出現一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。

合同成立后是否居間人就可以收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由?筆者認為，房地產經紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續并不是經紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。