買房流程10步走

一、明確目標(biāo)

買房做什么用途?這是買房時首先要明確的問題。如果用來自住，要多關(guān)注周邊配套和出行成本等因素，優(yōu)先選擇靠近市區(qū)的住宅;如果用來投資，則應(yīng)重點關(guān)注房屋的升值潛力。

二、新房PK二手房

買新房還是買二手房?小編認(rèn)為，這是對兩種不同生活方式的選擇。對生活便利度要求高的人，適合購買市區(qū)二手房;對生活品質(zhì)要求高的人，不妨選擇郊區(qū)新房。此外，通常情況下新房首付比二手房低，首付壓力大的購房者，可以優(yōu)先考慮新房。

三、準(zhǔn)備資金

買房的時候，最少不了的就是錢。首付和月供的金額，將直接關(guān)系到未來數(shù)十年的生活品質(zhì)。因此建議大家買房時量力而為，根據(jù)家庭的收入情況來確定房價總額和還款年限。

四、選擇樓盤

通常情況下，有實力、口碑好的大開發(fā)商開發(fā)的樓盤，品質(zhì)相對更有保障。在同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤，也可以優(yōu)先考慮，因為此類樓盤通常資源整合度高，配套較完善。

五、考察配套

配套的完善與否直接影響著小區(qū)居民的生活品質(zhì)。一個配套完善的小區(qū)，在3公里內(nèi)應(yīng)該有滿足業(yè)主衣、食、住、行等日常生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施。如果有自建的幼兒園、會所等，生活將更為便捷。

六、劃定面積

確定樓盤后，可以根據(jù)樓盤均價和家庭可承受的房屋總價來估算該買多大面積的房子。房屋面積應(yīng)結(jié)合家庭經(jīng)濟(jì)情況和實際需求來定，不宜過大，但也不能過小，適中為好。

溫馨提示：在劃定房屋面積時，稅費也是一項重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。按國家規(guī)定，首次購房面積90平米內(nèi)，需繳納總房款的1%;首次購房面積90-144平米，需繳納總房款的1.5%;非首次購房或首次購房144平方以上，按總房款3%繳納。

七、選對樓層

高樓層就是好樓層?NO!樓層的挑選要結(jié)合家庭成員情況來定。一般情況下，家中有老人的，宜選低層;家中有小孩的，宜選中低層;年輕人居住的話，可根據(jù)個人喜好而定。

八、抉擇戶型

格局方正、南北通透、明廚明衛(wèi)、動靜分明的戶型，是通常意義上的好戶型。戶型不規(guī)則、采光通風(fēng)差、動靜功能區(qū)混雜的戶型，則是通常意義上的差戶型。

九、查驗五證

五證是辦理房產(chǎn)證的前提和基礎(chǔ)，五證不全的房子，購買起來風(fēng)險很大。稍有不慎，就可能錢房兩空。特別提醒大家：查驗五證時最好查原件，因為復(fù)印件比較容易被做手腳;如果開發(fā)商不同意查驗五證，購房者則至少要核實《商品房預(yù)售許可證》的真實性。

溫馨提示：“五證”是指開發(fā)商銷售商品房時必須具備的五證證件，它們分別是：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，如果開發(fā)商五證不全，購房者即使交了錢，也無法明確房屋的產(chǎn)權(quán)所屬。

十、簽訂合同

由于買賣雙方在購房知識方面的不對等，使得購房者在簽訂購房合同時，常常處于被動地位。簽訂合同時，應(yīng)仔細(xì)閱讀、理解合同各項條款和補(bǔ)充協(xié)議，必要時可向律師和主管部門求助。

溫馨提示：簽合同時除了"五證"，還要查驗"兩書"。"兩書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質(zhì)量保證書》尤為重要。它相當(dāng)于房屋的保修卡，與合同具有同等效力。簽訂《住宅質(zhì)量保證書》后，開發(fā)商需根據(jù)相關(guān)規(guī)定對管道堵塞、地面開裂、電器開關(guān)損毀等房屋質(zhì)量問題提供2個月到一年不等的保修服務(wù)。

購房知識：詳解二手房交易流程

第一步，進(jìn)行購房資質(zhì)審核。

第二步，認(rèn)購。

資質(zhì)審核后的這里需要交納定金(購房者應(yīng)該盡量避免與賣房者在認(rèn)購書中約定“訂金”條款，而用“定金”條款，以維護(hù)自己的利益)。與新房不同的是，二手房認(rèn)購環(huán)節(jié)沒有新房規(guī)范，這筆定金直接交到賣房者手中。

第三步，與中介機(jī)構(gòu)簽訂商品房購買服務(wù)的協(xié)議。

如果買房人已經(jīng)確定購買某套二手房，那么為了保障雙方權(quán)益，中介會要求與買房人簽訂服務(wù)合同。協(xié)議會明確中介提供服務(wù)的具體內(nèi)容，中介收費等重要信息。

強(qiáng)調(diào)：當(dāng)你與中介機(jī)構(gòu)簽訂這種委托協(xié)議時，應(yīng)仔細(xì)閱讀每一個條款，逐條與中介人員核實其含義。當(dāng)你有疑問及感覺權(quán)益得不到足夠保障時，可以考慮在協(xié)議中增加補(bǔ)充條款。

第四步，中介方與買賣雙方一起到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行查詢。

到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標(biāo)價格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊，查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產(chǎn)權(quán)得到完全確認(rèn)的情況下，買房人才能與賣方簽署正式的二手房買賣合同，在這之前簽署買賣合同，則可能存在風(fēng)險。比如，賣方的房產(chǎn)可能是多人共有產(chǎn)權(quán)，或者是集資房、小產(chǎn)權(quán)房或經(jīng)適房等，這些房產(chǎn)的交易都有一定的限制條件，如果事先不明確產(chǎn)權(quán)的具體情況而簽約，則容易產(chǎn)生無謂的損失。這個環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第五步，買賣雙方簽署正式的二手房買賣合同。

這一步是在中介、買賣雙方親自到房管部門核實產(chǎn)權(quán)后的關(guān)鍵一步。作為買房人的你，必須已經(jīng)對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了如指掌，比如，房產(chǎn)所屬的地塊是通過什么方式獲取的，房產(chǎn)證是否已經(jīng)抵押，房產(chǎn)的用途是什么等等。

簽署正式的買賣合同時，通常你要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料，賣方也同樣要帶齊這些資料，同時還要帶上房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

第六步，到銀行支付房款，并到交易中心核價與交稅。

這個流程分兩種情況，第一種情況是買方是做按揭貸款的，那么作為買房的你，支付的就只是首期房款。第二種情況是買方是一次性支付房款的，那么這時候就是房款的全額支付。應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)簽署完正式的買賣合同后，無論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺現(xiàn)場完成。

支付房款后，一般同時要到房產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門進(jìn)行房產(chǎn)核價、核稅等等。

第七步，到銀行申請按揭貸款。

如果是買房人一次性支付房款的，無須走這一步流程，直接進(jìn)入下一步。按揭貸款的申請，要準(zhǔn)備的材料比較多，你需要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同等等。如果是申請公積金貸款，根據(jù)中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心(國管)和深圳市住房公積金(市管)的不同，帶齊相關(guān)材料。

第八步，到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶申請。

具體來說，你要準(zhǔn)備好身份證、正式的買賣合同、與銀行的貸款合同、申請書與委托書、完稅單，當(dāng)然，賣方須帶房產(chǎn)證。

第九步，銀行發(fā)放按揭貸款及交房。

這一步對于一次性支付房款的買房人來說，是不需要的。如果你是按揭貸款買房的，那么，當(dāng)你已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)并且拿到房產(chǎn)證后，則需要拿著房產(chǎn)證到為你做按揭貸款的銀行進(jìn)行發(fā)放貸款的申請，你拿到房產(chǎn)證時，同時也會拿到房產(chǎn)的他項抵押權(quán)證。你只需要將房產(chǎn)證和他項抵押權(quán)證一起交給銀行工作人員，一般幾天銀行就會發(fā)放貸款了。發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果購房發(fā)票丟失了，房產(chǎn)證還是能辦下來的，但會費時費力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主首先要登報聲明該發(fā)票作廢，并注明房屋地址、購房者姓名和發(fā)票號碼等相關(guān)要件;然后，到開發(fā)商處讓其出具相關(guān)丟失情況說明，并證明購房人確實在公司購買過商品房;最后再由房產(chǎn)部門核實丟失的真實情況。購房者還需要到開發(fā)商處查詢發(fā)票底聯(lián)，開發(fā)商處會有存底，可以給購房者出具購房證據(jù)，購房者可帶著購房證據(jù)前往房產(chǎn)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

簽認(rèn)購書時，可能有的“認(rèn)購書”上寫的是“定金”，您要特別注意這個“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認(rèn)購書”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒有拿到銷售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認(rèn)購書”，請留意：盡管內(nèi)部認(rèn)購的房價會便宜一些，但內(nèi)部認(rèn)購書在法律上是無效的。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。注意：還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確，在何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。

在深圳市場上購房合同無論是新房還是二手房，使用的都是建委網(wǎng)站下載的標(biāo)準(zhǔn)購房合同。在這份合同上擬有固定格式的條款內(nèi)容，也就代表著除了需要填寫的地方之外，其他合同的章節(jié)是不需要太過于計較的。包括購買二手房時，正規(guī)中介都會從網(wǎng)上下載標(biāo)準(zhǔn)的合同與您簽約，這點購房者大可放心。這是整個購房程序中最重要一環(huán)，購房合同也是銷售中最重要的法律文件。主要的條款包括：

如果購買新房，涉及到開發(fā)商蓋章的問題，購房合同當(dāng)時是無法立即帶走的，您選擇的是分期貸款的方式，購房合同還要給銀行一份，通常是一式四份，住建委一份，開發(fā)商一份，銀行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，開發(fā)商會給你蓋過章的復(fù)印件，這都無關(guān)緊要。在簽署購房合同以外還需要簽署一個貸款合同。

以上就是2015最新購房流程以及二手房交易流程各個步驟，希望購房者看過之后能對買房各個環(huán)節(jié)有個清楚的了解，避免遇上陷阱或者搞錯。買房技巧有很多，需要做的事知道核心的買房注意事項，然后根據(jù)實際情況來考察，就能買到自己心水的房子啦!