小區(qū)業(yè)主自治的問(wèn)題有哪些?

1、業(yè)主自治中，管理主體角色定位不準(zhǔn)

業(yè)主對(duì)其所有的建筑物具有支配權(quán)及所有權(quán)，這種所有權(quán)具有排他性。站在物權(quán)的角度來(lái)看，物業(yè)管理制度維護(hù)了屬于業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)等，彰顯了物權(quán)的價(jià)值。對(duì)物業(yè)管理的必要性，以及用什么方法來(lái)進(jìn)行管理，管理的主體是誰(shuí)，完全取決于廣大業(yè)主。因此，廣大業(yè)主才是物業(yè)管理活動(dòng)的主體。物業(yè)公司在物業(yè)管理活動(dòng)扮演一個(gè)授權(quán)對(duì)象的角色，通過(guò)業(yè)主的委托，才能具有物業(yè)管理的權(quán)力。據(jù)此可以認(rèn)為物業(yè)管理公司屬于一個(gè)以服務(wù)為中心的個(gè)體，因此其首要的任務(wù)就是對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，為其提供服務(wù)。

然而，實(shí)際生活中，物業(yè)公司充當(dāng)著一個(gè)“管理者”的身份，凌駕于業(yè)主之上，沒(méi)有優(yōu)先考慮廣大業(yè)主的合法權(quán)益。濫用職權(quán)，不及時(shí)履行職責(zé)義務(wù)，極大地?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)于業(yè)主自治，其認(rèn)為會(huì)對(duì)廣大業(yè)主有消極的影響，認(rèn)為業(yè)主沒(méi)有進(jìn)行過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，不具有管理能力。廣大業(yè)主和物業(yè)公司站在了對(duì)立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業(yè)公司在物業(yè)管理活動(dòng)中的角色界定失誤外，另一個(gè)社區(qū)自治管理組織居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系不利于自治制度推行。居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是社區(qū)管理主體，但是其職責(zé)并不相同。居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)變?yōu)榱祟I(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，這使得業(yè)主委員會(huì)不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2、業(yè)主傳統(tǒng)思想嚴(yán)重，缺乏自治意識(shí)

廣大業(yè)主是業(yè)主自治活動(dòng)的主人，廣大業(yè)主缺少應(yīng)有的民主參與和維權(quán)意識(shí)是導(dǎo)致自治制度無(wú)法向前推行的重要因素。受歷史影響我國(guó)政府出資興建的企事業(yè)單位以及相關(guān)的國(guó)家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認(rèn)為只要有關(guān)于房地產(chǎn)的事情必須通過(guò)政府來(lái)解決。當(dāng)我們遠(yuǎn)離福利住房分配模式轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式時(shí)，居民原有的意識(shí)依舊會(huì)成為業(yè)主自治發(fā)展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內(nèi)容，居民很少會(huì)去主動(dòng)參與民主自治過(guò)程中，沒(méi)有將自身的利益與業(yè)主自治結(jié)合，缺少主動(dòng)維護(hù)合法權(quán)益的意識(shí)。這樣的行為只會(huì)對(duì)業(yè)主自治制度發(fā)展起到消極影響。從目前各種問(wèn)題不難看出，我國(guó)城市物業(yè)管理業(yè)主自治制度還不夠成熟完善，業(yè)主自治制度與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問(wèn)題是當(dāng)前重要課題。

小區(qū)業(yè)主自治不是法律統(tǒng)一規(guī)定的，在很多小區(qū)，物業(yè)管理也基本上都是直接交給物業(yè)公司的，有業(yè)主自治的這些小區(qū)，實(shí)際上管理起來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便存在著業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主和物業(yè)公司之間還是有很多無(wú)法協(xié)調(diào)的矛盾，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有起到真正的作用。

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