物業費的收取其實很多時候都是按月或者按季度來收取的，當然具體的收取方式業主可以與物管公司協商確定。而物管公司在收了物業費之后，自然就需要按照法律中的規定、雙方之間的約定來提供物業管理服務，否則的話可能業主會出現拒交物業費的情況。那一般在什么情況下業主可拒交物業費呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、什么情況下業主可拒交物業費

從物業管理責任的主體看，業主是第一主體。業主與物業管理公司是一種委托關系，物業公司是第二責任主體。物業服務不規范，業主拒交費用，成了一個比較復雜的問題。因為物業公司提供的是一種綜合性的服務，這種服務包括很多方面的內容，而物業公司是根據業主擁有的房產面積，按每平方米固定金額收取物業管理費的。在管理費的構成項目中，有些是按年計費的，有些是按月計費的，有些是按面積計費的，有些項目的收費可分，有些項目的收費不可分或很難分。因此在現實生活中，經常是業主因為物業公司一項服務未做好，就拒交全部物業管理費，而物業公司則以其提供的是綜合性服務，其他均無問題為由，要求業主交納全額物業管理費，再具體問題具體解決。業主究竟有沒有權利拒交物業管理費﹖在什么情況下可以拒交物業管理費呢﹖

對此問題，《物業管理條例》沒有規定，各地現行的物業管理規范性文件也沒有規定。筆者認為，畢竟我國物業管理行業剛剛起步，物業公司提供的服務中還有很多有待完善的地方，同時鑒于物業管理費構成的復雜性，如果明文規定業主有權拒交物業管理費，則可能加劇業主與物業公司之間的矛盾和對立，導致較多的沖突和訴訟。而在另一方面，現行法規中雖然沒有規定業主可以拒交物業管理費，對此也不能理解為無論物業公司服務有多少不足，業主都必須全額交納物業管理費。筆者認為，當物業公司的服務存在瑕疵時，業主對物業管理費的交納享有抗辯權，但不應全額拒交，而應根據具體情況，對分項收取費用的物業管理費，可拒交存在瑕疵項目的管理費用，對不要分或很難分項的物業管理費，可按比例拒交部分物業管理，具體拒交數額，應由業主委員會代表業主與物業公司交涉，如果已形成訴訟，則由人民法院根據公平合理的原則判定或調解。同時，房管部門和物價部門亦應對物業管理費的構成再進行細劃并統一取費標準，以利于此類糾紛的順利解決。

二、物業費都包括什么

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根據建設部和國家發改委印發的《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其它費用。

現實中，只要物業沒有按照法律中的規定或者雙方之間的約定來提供物業管理服務的，一般業主在這樣的情況下就會拒交物業費，這其實也是人之常情。甚至有些小區業主會因為物管公司不作為，而想要更換物管，這需要經過業主大會的同意才行了。

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