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二手房買賣相關法律問題

來源: 律霸小編整理 · 2025-09-24 · 608人看過

二手房產權多種多樣交易前必須嚴加審查

目前，市場上的二手房產權性質多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當初單位在分配時是限制轉讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。

1.“老式私有宅院”需滿足兩個條件

一般來說，“老式私有宅院”的土地使用權是以劃撥方式取得的。根據有關規定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件：一是房屋所有權已經得到有批準權的(一般是區縣一級)人民政府批準出售;二是如果屬于非居住用途的，還需與區縣土地局簽訂土地使用權出讓合同，補繳土地出讓金;若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權和房屋所有權證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時，應對上述條件如何實現有所約定，以保證交易的合法進行。

2.售后公房買賣需同住人簽字

根據本市的規定，公有獨用成套鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據有關規定，公有住房可以直接上市買賣，在實際操作中，這里包括兩個步驟：第一步是使用權先轉為產權，第二步是轉為產權后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權外，同住人也享有一定的居住權，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復雜的親屬關系，因此售后公房上市交易，除房產證上記載的產權人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

3.非獨立成套公房只可轉讓承租權

非獨立成套公房的承租權可以有償轉讓，但是這類房屋轉讓是無法辦理出“小產證”的，因此不能作為二手房進行買賣。

4.權利受限制的二手房買賣

常見權利受限制的二手房大致有以下幾類：一是設有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系后方可進行交易過戶。二是被法院等機關查封。一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今后的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產證”上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。

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