對于急于購房的購房者來說，既使在對認購書的約定并不清楚情況下也會立即與房產商簽訂認購書。此時，開發商往往向購房者收取一定的費用，其名稱有定金、訂金、誠意金等名目，金額一般在5000元到1萬元之間，定金多少才算恰當，并無一定標準。一些購房者在草率簽訂認購書后也給自己帶來了不少的糾紛：要么合同沒談成，放棄定金(有些情況下開發商可以不退定金);要么，買方不得不接受一些不合理的條件，被迫簽約。

比如有的認購書中這樣規定：“認購方應在15日內與賣方簽訂購房合同，否則定金不予退還?！焙芏噘彿咳撕唵蔚卣J為，我到時過來簽約就是了，但實際上，合同的簽訂并不僅僅是簽名，而是涉及諸多條款的談判。本來談判雙方的地位是平等的，如果就某一條款達不成一致意見，可以不簽合同。但在有前述認購條款的情況下，開發商往往會以認購方拒簽合同為由，采取沒收定金的方式相威脅，認購方被逼無奈，只能接受含有不平等條款的合約。

◆重視認購早請律師

通常在具體的實務操作過程中，購房者經常是在認購之后才去找律師，因為合同已經簽不下去了。從收費的角度來說，相比認購之前就請律師，盡管律師服務少了一個環節，但收費反而要更高，因為一個不利的認購書會大大增加簽約的難度。所以說，謹慎理性的認購是成功簽約的一半，購房者一定要像重視合同一樣重視認購。

◆簽認購并不是簽訂合同的法定必經步驟

如果條件允許，可以不簽認購而直接簽合同。這樣做的最大好處在于，在與開發商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發商談判。但多數開發商不會同意這樣的要求，從開發商的角度來說，簽了認購合同就算成功了一半。簽《房產認購書》相當于是一種預約，可以避免客戶因為合同制定的延誤而流失;還可以給雙方當事人一個緩沖的機會，在緩沖期內，退房違約的損失也相對減少。即使有時候，依照法律規定應無條件返還定金，開發商也往往設置種種障礙，增加認購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

購房者如果想直接簽合同，應該注意如下問題：1、不能是熱銷樓盤，對于熱銷樓盤，如果不交定金，房子往往留不住;2、將談判內容事先準備充分，從而節省談判時間，拖得越久越不利。

◆簽認購別圖省事

對于購房者來說，為了避免糾紛的發生，以下方面的內容最好在簽訂認購書時加以明確：

1、有的銷售方會口頭同意一旦購房者不買房時房產商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發生時卻全部否定，所以購房者應當將相關內容以書面形式明確約定;

2、購房者最好在簽訂正式合同時，對因合同的某些條款無法與房產商達到一致時的處理方式也以書面的形式加以約定;

3、有的開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費標準的前提下，就要求購房者在認購書中承諾接受物業管理服務，購房者應該要求在認購書中明確物業管理公司及費用

標準;

4、有些開發商在沒有取得預售許可證的情況下預售房屋，之后由于房產漲價就主張預購無效，再以更高的價格出售給他人。為避免發生類似情況，購房者應當要求房產商將預售許可證號在認購書中寫清楚。

◆認購書什么樣

認購書要產生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內容應當清晰、明確，應當對正式買賣合同的主要內容進行約定;反之認購書中雙方訂約的權利義務將無法行使和履行。認

購書的主要內容應包括：

1、所認購物業的基本情況;

2、房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;

4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金額度、帳戶等;

一份認購書只要具備上述條款，則能夠成立，否則極可能被認定類似意向書一類的無約束力的文件。在簽訂完認購書后，開發商還應該給購房人發放《簽約須知》，以便使購房人明確細節，購房人只有明白其內容，才能順利簽訂購房協議，《簽約須知》可以幫助購房者明確簽約地點、應帶的證件等情況，或者購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明。交納有關稅費的說明。

◆違約了，該怎么罰?

1、如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。

2、如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或收回;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售契約及補充協議的內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。

4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。

綜上所述，在簽訂認購書之前，購房者應認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關房屋的宣傳資料及相關文件。購房者還應問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應實地考察一下。在此基礎上，購房者可簽訂認購書并交納定金或預付款。

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