一、二手房買賣注意事項(xiàng)

(一)簽合同時(shí)需看到的東西：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證正本。

(房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。)

(房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。)

2、產(chǎn)權(quán)證所有人及其共有人(配偶)身份證、戶口、婚姻證明復(fù)印件。

3、賣方身份證及戶口薄。

4、如賣方非產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人，則產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人需出具書面格式的委托書。

5、原契稅完稅證明。

6、原購房發(fā)票(復(fù)印件)、原購房合同、由房屋土地測繪部門提供的房屋勘丈表、房屋平面圖和房屋地籍圖。

7、水、電、煤結(jié)清帳單。(上個(gè)月)

8、交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。

(二)《房屋買賣合同》上需注明事項(xiàng)：

1、買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業(yè)主后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中出現(xiàn)任何非買方責(zé)任問題致使產(chǎn)權(quán)無法順利過戶時(shí)，業(yè)主需全額退還賣方訂金及首付款，并賠償。(款清后必須拿到房產(chǎn)證和土地證。

2、賣方必須保證產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，若產(chǎn)權(quán)證不被房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可(真實(shí)性)，賣方全額退還房價(jià)總額。

3、房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局需與產(chǎn)權(quán)證一致，如有不同，賣方必須補(bǔ)償差價(jià)。

4、屋內(nèi)設(shè)施陳列清楚(包括門窗、地板等)以及確保沒有缺陷。如有缺陷，由賣方補(bǔ)償。

5、有無抵押、共有人是否同意出售;

6、產(chǎn)權(quán)人書面委托書附買賣合同。

7、付款方式流程做出明確、具體的約定。并注明，如因非個(gè)人原因而引起的任何付款上的拖延，買方可免除責(zé)任。

8、寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用;及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。

9、房價(jià)是否包含了燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)?房價(jià)是否包含了維修基金余額?

10、賣主需在交房日前將其戶口遷出。

11、如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失。

12、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付。產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭議(仲裁、訴訟等);

13、寫明合同生效、中止、終止或解除條款;

14、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

15、貸款是到我手上的，由我來支付給賣方。

二、二手房交易應(yīng)該注意的風(fēng)險(xiǎn)

(一)來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)

即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格、具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個(gè)人,支付能力不強(qiáng)或不誠實(shí)履約，出賣人不能得到全部房款。

(二)來自交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)

主要有:

1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍;

2、房屋權(quán)屬存有爭議;

3、房屋為共有出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意

4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

6、已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;

7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;

8、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。

(三)來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)極相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

(四)來自房屋評估方面的風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估。在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場價(jià)值。

(五)來自二手房交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)

主要為交易合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。

針對以上可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，可從以下兒方面人手加以防范:

1、交易雙方應(yīng)對對方的資格進(jìn)行必要的審查和判斷。作為買受人，可要求出賣人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件，并到登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況，判定擬購買房屋的可買性和安全性;作為出賣人，可要求買受入提供身份證明、工作證明、收人證明等材料，以便對其資信能力作出評判。

2、作為出賣人，應(yīng)對買受人的支付能力等相關(guān)情況有一個(gè)基本的了解和判斷。作為買受人，則應(yīng)對一擬購買的房屋進(jìn)行實(shí)地考察，詳細(xì)了解房屋的基本情況(如地點(diǎn)、戶型、結(jié)構(gòu)、價(jià)位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途等)、房屋的市政配套情況、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境，從而對擬購買的房屋有一個(gè)全面的了解。

3、在交易過程中，交易雙方應(yīng)首先委托信譽(yù)良好的、具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書的機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)格進(jìn)行評估，以避免評估價(jià)偏高或偏低;

4、雙方簽訂書面房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)盡可能地在合同中詳盡地約定雙方的權(quán)利義務(wù)，針對可能出現(xiàn)的情況約定相應(yīng)的處理對策，尤其是要明確違約的法律責(zé)任。一份完善的合同將有助一于減少許多不必要的紛爭，從而有利于保證交易目的順利實(shí)現(xiàn)。

三、買二手房如何預(yù)防冒名頂替

一般來說，冒名頂替出售他人的房產(chǎn)有以下幾種情況：

1、將承租房出售

先將房屋從產(chǎn)權(quán)人手上租賃下來，然后偽造房東的身份證以及房產(chǎn)證，再到中介處掛牌將房屋出售。

2、與房東有特定關(guān)系，冒用房東的名義出售

由于與房東有一定的關(guān)系，比如親戚關(guān)系或朋友關(guān)系，將房東的身份證和房產(chǎn)證騙到手，再冒用房東的名義將房子賣掉。

3、利用委托公證，以房東代理人的名義出售

先找一個(gè)與房東外貌相似的人，再持房東的身份證(者干脆持假身份證)到公證處辦理委托公證，以房東名義委托自己將房子賣掉。

當(dāng)然，不管哪種方式都會(huì)經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心的審核，但是，交易中心工作人員對交易資料的審核一般很難進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核而只能進(jìn)行形式審核。比如，交易中心很難去判斷賣方身份證以及公證委托書的真假，而只能判斷材料是否齊備、材料表面是否有明顯漏洞。因此，買方對賣方真實(shí)身份的審查不能寄希望于交易中心。

買方應(yīng)通過以下幾個(gè)途徑對賣方身份進(jìn)行審查：

1、對產(chǎn)權(quán)人的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查

對賣方親自簽訂合同并辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦矙C(jī)關(guān)調(diào)查產(chǎn)權(quán)人的戶籍情況。公安機(jī)關(guān)的戶籍基本信息上都會(huì)有相應(yīng)的照片，這個(gè)照片與身份證上的照片是一致的，因此應(yīng)當(dāng)查清楚以便與賣方進(jìn)行比對。

2、對委托公證書進(jìn)行調(diào)查

如果涉及到委托公證書的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦C機(jī)關(guān)調(diào)查公證書的真實(shí)性以當(dāng)事人身份的真實(shí)性，以防止公證書被偽造或無效。

3、對代理人的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查

代理人持委托公證書辦理交易手續(xù)的，除了調(diào)查公證書的真實(shí)性，還要確保委托公證書上指定的代理人與辦理交易手續(xù)的是同一個(gè)人。因此還應(yīng)當(dāng)核實(shí)代理人的身份。

除此之外，還應(yīng)當(dāng)注意，房款應(yīng)當(dāng)盡量從自己的銀行卡號匯入產(chǎn)權(quán)人的銀行賬號，而盡量不要以現(xiàn)金交付，或者匯入代理人的銀行卡號。

四、二手房屋買賣，謹(jǐn)防戶口問題

人們在買賣二手房時(shí)，往往將談判的重點(diǎn)集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個(gè)可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題：戶口。

在司法實(shí)踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買賣雙方經(jīng)過談判后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，買方在辦理落戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷入。更有甚者，有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對爭議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來，購房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會(huì)更糟。買方花費(fèi)巨資買來的房子只能看，不能住，無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購買的房屋，花費(fèi)在訴訟上的財(cái)力和精力又將無法避免。

房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地，買方的戶口也就無法遷入。

在實(shí)際二手房買賣過程中，購房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢?

第一，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾有戶口，但仍應(yīng)到派出所核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。

第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。

五、如何簽訂房產(chǎn)中介居間合同

賣房方和購房方通過中介公司介紹，達(dá)成購買意向的，中介公司均會(huì)在《房屋買賣合同》簽訂前，要求雙方先行簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》或類似協(xié)議。

簽訂這類協(xié)議的主要目的，在交易條件尚未完全達(dá)成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時(shí)，由其中一方(通常是買受方)先行提出大致的交易條件。若對方能夠接受并簽署，則視為雙方對交易條件基本達(dá)成一致。在約定期限或條件具備時(shí)，雙方即按照約定簽訂合同。

律師建議，簽訂房產(chǎn)中介舉薦合同時(shí)，注意以下問題：

首先，購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號等。如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號名不副實(shí)，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)法。

其次，在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。

其三，在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)。注意居間合同要求一次性支付中介費(fèi)用或只介紹買、賣雙方認(rèn)識(shí)就全額收取中介服務(wù)費(fèi)。

其四，要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條款。如果是對方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對己不利的“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。

其五，買賣過程中各期支付金額、期限及方式等;稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān);該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車位問題，也需由雙方進(jìn)行明確約定。

大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問題本身是很簡單的，沒有我們常人想象地那么復(fù)雜，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎來律霸網(wǎng)找專業(yè)律師進(jìn)行相關(guān)專業(yè)咨詢，或者直接委托律霸網(wǎng)律師。