二手房交易常見糾紛處置（賣方篇下）（接上期）三、賣方以房屋沒有取得權(quán)屬證書為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓，實踐中主要是期房轉(zhuǎn)讓。賣方購買了預(yù)售商品房后，在沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出售，后來又因為房價上漲要求毀約，請求按照國家《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”和本市“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)房屋買賣合同無效。■律師觀點：目前我國的法律、行政法規(guī)并未明文禁止預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。《上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》中規(guī)定：“自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”。這里所限制的是當(dāng)事人在取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，即買方可能要承擔(dān)實際無法取得房屋登記產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險；但并不影響房屋買賣合同的效力。賣方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)；而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利。因此，賣方將期房再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。所以，在實踐中買賣雙方可采用下列兩種方式來處理未取得所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問題：第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時辦理房屋交易過戶手續(xù)。《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產(chǎn)權(quán)證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時，根據(jù)《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，賠償違約行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失。第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，約定待賣方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同以及辦理過戶手續(xù)。由于期房轉(zhuǎn)讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方在買賣合同或者意向協(xié)議書中增加違約責(zé)任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以最大限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。四、因房價上漲，賣方反悔毀約。房價因素是二手房糾紛發(fā)生的主要原因，司法實踐中經(jīng)常會碰到房價上漲，賣方不愿意再履行房屋買賣合同，千方百計解除合同的情景；而買方則堅決要求繼續(xù)履行合同。甚至還有的房屋已經(jīng)交易了若干年，賣方仍然希望找到漏洞推翻房屋買賣合同，從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。■律師觀點：按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則，《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”簽訂房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行該合同。無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的“（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”的情形外，應(yīng)責(zé)令按照《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定執(zhí)行，這是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。按照法院判例，一般會判令雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，辦理該房屋的過戶手續(xù)。五、中介公司沒有及時向賣方轉(zhuǎn)繳定金或者由中介公司暫保管定金約定不明，導(dǎo)致賣方要求確定合同無效。二手房交易往往是通過中介公司牽線搭橋完成的，買方繳付定金的行為，一般是先繳給中介公司，然后由中介公司轉(zhuǎn)繳給賣方，或者賣方委托中介公司暫保管，買賣雙方在簽訂正式房屋買賣合同時才碰面。因此，如果中介公司操作不規(guī)范，就可能讓賣方的解約找到借口。■律師觀點：由于定金合同必須繳付定金方才生效，而本市的交易習(xí)慣是，買方往往是把定金繳付給中介公司，再由中介公司轉(zhuǎn)繳給賣方；賣方則將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交中介公司保管。因此，為了確保定金合同生效，買方應(yīng)當(dāng)在定金合同里面約定，中介公司轉(zhuǎn)繳定金的義務(wù)或者約定定金由中介公司保管視同繳付賣方。同時，必須委托正規(guī)的中介公司進(jìn)行居間買賣，以保證交易的安全和成功。（作者為上海市德-尚律師事務(wù)所律師）（未完待續(xù)）