發布時間：（ 2004-08-10 09:57:08）

　　原告：中海雅園物業管理委員會。住所地：北京市海淀區北洼西里。
　　負責人：胡密珍，該委員會主任。
　　被告：北京市海淀區國土資源和房屋管理局。
　　法定代表人：張強，該局局長。
　　原告中海雅園物業管理委員會(以下簡稱中海雅園管委會)認為被告北京市海淀區國土資源和房屋管理局(以下簡稱海淀區房管局)不履行備案法定職責的行為違法，于2003年9月8日向北京市海淀區人民法院提起行政訴訟。
　　原告訴稱：2001年6月15日，原告依法成立。2002年2月，原告通過公開招標，與北京金羅馬物業管理有限公司(以下簡稱金羅馬公司)訂立了物業管理合同，被告對此卻不予備案，致使中標公司將原告告上法庭。2002年6月15日，原告任期屆滿。此前，原告依照法定程序進行了改選，并于2002年6月14日以掛號信的方式，向被告申請備案。被告收到申請后，曾電話通知原告匯報工作，但并未在15日內以書面形式告知原告不予備案。根據有關規定，原告的備案手續合法有效，原告的身份也合法有效，一直以合法身份在民事訴訟中應訴和起訴。直到2003年8月14日，原告才從被告的證詞中得知被告沒有對原告備案。原告認為，被告的行為損害了原告的合法權益，應當糾正，請求確認被告不履行備案職責的行為違法。
　　原告提交的證據有：
　　1．備案材料郵寄存根和投遞簽收清單，用以證明中海雅園管委會改選后即向海淀區房管局申請備案。
　　2．法院調查筆錄，用以證明海淀區房管局工作人員在接受法院調查時，明確表示中海雅園管委會未備案。
　　3．法院交換證據筆錄，用以證明海淀區房管局對中海雅園管委會與金羅馬公司訂立的物業管理合同未予備案，一直違法行政。
　　被告辯稱：本案的原告不適格。物業管理委員會不是能夠獨立承擔法律責任的組織，不具有訴訟行為能力，不具有原告主體資格。我局對中海雅園管委會與金羅馬公司訂立的物業管理合同不予備案是合法的行政行為，對中海雅園管委會換屆選舉不予備案也是合法的。中海雅園管委會在改選過程中，未召開業主大會，以掛號信的方式申請備案且未提交應當提交的備案申請書、管委會章程、管委會委員名單及基本情況、產權人大會或產權人代表大會決議等材料，均不符合《關于物業管理委員會委員補選、改選、換屆選舉及變更事項的通知》的規定，而且我局也收到了中海雅園小區業主關于管委會不為業主辦實事、以公告方式進行管委會換屆選舉侵害廣大業主權益的舉報。所以，我局認為中海雅園管委會提交的改選備案申請不符合備案條件，我局工作人員已明確告知中海雅園管委會對其申請不予備案。總之，中海雅園管委會的改選不符合備案條件，我局不予備案行為合法，請求駁回中海雅園管委會的訴訟請求。
　　被告提交的證據有：
　　1．中海雅園500名業主簽名的舉報信，用以證明業主舉報中海雅園管委會改選程序不合法。
　　2．中海雅園管委會寄給被告的掛號信，用以證明中海雅園管委會曾以掛號信的方式申請備案。
　　3．海淀區房管局委托代理人的陳述。主要內容是：我局經辦人員接到中海雅園管委會寄來的掛號信后，打電話通知中海雅園管委會人員到本局談話，在談話中明確告知其提交的備案材料不齊備、不符合備案條件，不予備案。該陳述用以證明已將不備案的情況及原因明確通知中海雅園管委會。
　　在庭審質證中，原告中海雅園管委會對被告海淀區房管局的證據2無異議，但對證據1、證據3有異議，認為證據1的舉報情況不屬實，如管委會存在舉報的問題，海淀區房管局為何不責令管委會改正認為海淀區房管局委托代理人的當庭陳述不屬實，當時經辦人員的表示是：管委會的改選較規范，美中不足的是提交的管委會章程只是修改的部分章節，沒有提交章程全文；經辦人員還鼓勵管委會克服困難，為業主服務，并沒有告知對管委會不予備案。海淀區房管局對中海雅園管委會提交的證據1無異議；認為證據2沒有調查人的簽名，不規范；認為證據3與本案無關。
　　被告海淀區房管局提交的行政規范依據有：
　　1．《關于開展居住小區物業管理委員會試點工作的通知》(北京市房屋土地管理局京房地物字[1997]第485號)。
　　2．《關于全面開展組建物業管理委員會工作的通知》(北京市房屋土地管理局京房地物字[1998]308號)。
　　3．《關于物業管理委員會委員補選、改選、換屆選舉及變更事項的通知》(京國土房管物字[2001]1083號)。
　　4．《北京市物業管理招投標暫行辦法》(京國土房管物字[2001]258號)。
　　被告海淀區房管局認為，根據上述行政規范的規定，物業管理委員會的成立和改選均須報行政主管機關核準，不經核準物業管理委員會的成立或改選無效。根據中海雅園管委會提交的備案材料的具體情況，我局依照職權可以決定對物業管理委員會的改選是否登記備案。對可以登記備案的，在10天之內以書面形式通知申請人，并報上級主管機關；對不予備案的，無須以書面形式通知申請人。
　　中海雅園管委會提交的行政規范依據有：
　　1．北京市人民政府辦公廳《關于轉發規范和加強本市居住區物業管理的若干意見》(京政辦發[2001]91號)；
　　2．北京市國土資源和房屋管理局《關于分區建設的住宅小區組建管理委員會及開發建設單位在產權人大會中投票權問題的意見的通知》(京國土房管物字[2002]316號)。
　　中海雅園管委會認為，被告房管局提交的上述行政規范在北京市人民政府辦公廳《關于轉發規范和加強本市居住區物業管理的若干意見》公布后即已失效，不能再適用。
　　北京市海淀區人民法院經審理查明：
　　2001年6月15日，北京市海淀區居住小區管理辦公室批準中海雅園組建物業管理委員會，明確第一屆物業管理委員會任期一年；期滿后應召開產權人(代表)大會，選舉產生第二屆物業管理委員會。2002年6月14日，原告中海雅園管委會向被告房管局寄送了《中海雅園第二屆業主委員會報告》及《物業管理委員會章程》(經修改的部分條文)。在報告中，中海雅園管委會稱，2002年5月8日至6月12日，中海雅園第一屆管委會在小區內張貼了改選公告，成立了改選小組，并以公告形式在小區內公布業主委員會章程修改意見稿，征集業主參選第二屆業主委員會的報名，公布報名參選第二屆業主委員會的業主名單，公布第二屆業主委員會委員及候補委員名單；因持反對意見的業主不足50％，通過了修改業主委員會章程，共選出胡密珍等9人為第二屆業主委員會委員、另有2人為候補委員；后因，一委員退出，第二屆業主委員會第一次全體會議增補一名候補委員為委員。同年6月，海淀區房管局收到了一封署名為“中海雅園小區廣大業主”、內容為反對現管委會進行的公告選舉、要求按法規規定召開業主大會選舉新一屆管委會的舉報信。海淀區房管局收到中海雅園管委會寄送的報告后，指派工作人員與中海雅園管委會負責人進行了談話，指出中海雅園管委會報送的材料不符合要求，但未要求中海雅園管委會予以補正，也未明示不予備案。2003年8月，海淀區房管局工作人員在接受法院調查時稱：中海雅園管委會于2002年6月到期后未予備案。中海雅園管委會遂提起本訴訟。
　　北京市海淀區人民法院認為：
　　《中華人民共和國行政訴訟法》第二條規定：“公民、法人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟。”根據本案發生時實施的建設部《城市新建住宅小區管理辦法》、北京市人民政府《北京市居住小區物業管理辦法》以及原北京市房屋土地管理局《關于開展居住小區物業管理委員會試點工作的通知》、《關于全面開展組建物業管理委員會工作的通知》、北京市國土資源和房屋管理局《關于物業管理委員會委員補選、改選、換屆選舉及變更事項的通知》、北京市人民政府辦公廳《關于轉發規范和加強本市居住區物業管理的若干意見》的規定，居住小區物業管理委員會是由居住小區內全體業主通過業主大會選舉產生，代表本物業區域內全體業主的合法權益，負責對區域內物業實施管理的組織。物業管理委員會的成立及換屆選舉，均須報當地區縣國土房管機關登記備案。物業管理委員會的主要職責包括選聘或解聘物業管理企業、與物業管理企業簽訂物業管理合同以及審議物業管理企業提出的物業管理服務收費標準、年度計劃、財務預算和決算、監督物業管理企業的管理服務活動等，物業管理委員會的辦公場所由物業管理企業提供，日常辦公經費也暫由物業管理企業從其收入中支付。據此，可以認為，物業管理委員會的產生與改選均須經行政主管機關登記，有自己的組織章程和組織機構，有獨立使用的辦公場所，辦公經費亦有相應保障，因而具有一定的民事行為能力，雖然不具備法人的資格，但如果物業管理委員會認為房管局處理其申請換屆登記予以備案的具體行政行為，侵犯了該委員會的合法權益，有權依照行政訴訟法的規定向人民法院提起訴訟。因此，對于被告海淀區房管局提出原告中海雅園管委會不具有訴訟主體資格的主張，不予采納。
　　根據上述行政規章的規定，房管行政機關負責指導物業管理委員會的組建和日常工作的監督，有權要求物業管理委員會糾正其作出的違反法規、規章及政策的決定。原告中海雅園管委會在組建時已經在行政管理機關辦理了登記手續，任期屆滿后進行了換屆選舉。被告海淀區房管局如認為中海雅園管委會采取的換屆選舉方式不符合法規、規章的規定，可以要求中海雅園管委會予以糾正；在收到中海雅園管委會寄送的換屆選舉登記備案的書面申請后，如認為其提交的備案材料不符合規定，應當要求其補正；如不予備案，亦應書面通知并說明理由。海淀區房管局在長達一年的時間內，不依照職權對中海雅園管委會提出的換屆選舉登記備案申請給予任何書面答復，亦未依照規定盡其指導、監督的職責，構成違法。為此，中海雅園管委會請求確認海淀區房管局的上述行為違法，應予支持。
　　據此，北京市海淀區人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款、《最高人民法院關于執行＜中華人民共和國行政訴訟法＞若干問題的解釋》第五十七條第二款第(二)項的規定，參照建設部《城市新建住宅小區管理辦法》第六條、北京市人民政府《北京市居住小區物業管理辦法》第五條的規定，于2003年11月20日判決：
　　確認被告北京市海淀區國土資源和房屋管理局對原告中海雅園物業管理委員會提出的換屆選舉登記備案申請不履行備案職責的行為違法。
　　案件受理費80元，由被告北京市海淀區國土資源和房屋管理局負擔。
　　宣判后，雙方當事人均未上訴，判決已發生法律效力。

來源：http://www.court.gov.cn/popular/200408100011.htm