案情介紹：許太太在購(gòu)買上海徐匯區(qū)一套高檔住宅時(shí)，通過(guò)中介將整個(gè)交易過(guò)程完成，并在中介的陪同下與原房東方辦理了過(guò)戶與交房手續(xù)，當(dāng)許太太認(rèn)為一切順利時(shí)，拿著鑰匙來(lái)到自己的新房，滿心的歡喜卻變成憤怒，只見(jiàn)房屋中的浴室里原有的按摩浴缸被拆了,浴室里一片狼籍，憤怒的許太太給中介打電話，中介的業(yè)務(wù)員趕過(guò)來(lái)一看也覺(jué)得莫名其妙，馬上和原房東聯(lián)系，原房東卻理直氣壯地說(shuō)了一句讓許太太吐血的話：“是我撬掉的啊，可是按摩浴缸我本來(lái)就要的啊，我并沒(méi)有要送給客戶啊，我自己要的??！”聽(tīng)到這些，許太太差點(diǎn)昏過(guò)去，氣急敗壞的揪住中介公司的業(yè)務(wù)員要求追究責(zé)任，中介公司的業(yè)務(wù)員只好陪著她去找原房東，可原房東卻很明確的告訴她：“我并沒(méi)有說(shuō)送按摩浴缸啊，而且房屋所有交易步驟已經(jīng)全部完成了，交房交接書(shū)也已經(jīng)有了，我再也沒(méi)有義務(wù)去和你們搞這些了！”聽(tīng)到這，中介和許太太就明白過(guò)來(lái)了，知道許太太只能自認(rèn)倒霉,肯定是沒(méi)法再進(jìn)行追索了。
案情分析：在房地產(chǎn)買賣過(guò)程中買賣雙方達(dá)成購(gòu)買協(xié)議并辦理完所有交易手續(xù)后，最后的一個(gè)重要程序就是交房。對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)會(huì)認(rèn)為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來(lái)就可以了。
其實(shí)所謂交房從完整意義上來(lái)說(shuō)包括的內(nèi)容很多，除了交鑰匙外還包括其他方面，如水電煤的結(jié)算和更名、物業(yè)更名、維修基金的結(jié)算等。
包括：一、應(yīng)進(jìn)行水電煤抄表，并計(jì)算金額，確定上下家各自承擔(dān)的份額：上下家應(yīng)在雙方交接房屋時(shí)作好此項(xiàng)工作，以免交房后雙方就這些小費(fèi)用產(chǎn)生扯皮。同時(shí)也要辦理這些的更名手續(xù)，由于現(xiàn)在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，該房屋中的相應(yīng)水電設(shè)施也必然轉(zhuǎn)移，不需要變更戶名，但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據(jù)將煤氣設(shè)施移走，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)人只能重新花錢(qián)申請(qǐng)煤氣設(shè)施，因此在房屋交易結(jié)束后交房時(shí)買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)；
二、應(yīng)辦理有線電視的結(jié)算和更名手續(xù)：買賣雙方在房屋買賣交易后一般不會(huì)忘了結(jié)算水電煤的相關(guān)費(fèi)用，但對(duì)有線電視往往會(huì)忽視掉，其實(shí)有線電視和煤氣一樣，在安裝時(shí)有一筆初裝費(fèi)，也不是依附在房屋上的，有戶名，可以變更戶名，而且現(xiàn)在大多的有線電視費(fèi)的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費(fèi)沒(méi)有交，所以在交易后交房時(shí)除了對(duì)有線電視的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算外還不能忘了進(jìn)行有線電視的更名手續(xù)。
三、應(yīng)辦理維修基金、物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算和更名手續(xù)：除了上述費(fèi)用的結(jié)算外，房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算，而維修基金由于數(shù)額較大，大多的買賣雙方都會(huì)注意到這個(gè)問(wèn)題。結(jié)算和更名的手續(xù)一般不會(huì)忘記。但物業(yè)管理費(fèi)由于數(shù)額不大，很多買賣雙方都會(huì)忽略掉這個(gè)問(wèn)題，往往忘了辦理結(jié)算手續(xù)和更名手續(xù)，其實(shí)在交房的時(shí)候一定不能忘了辦理物業(yè)更名，因?yàn)槿绻课蒉k理完過(guò)戶等手續(xù)后，物業(yè)更名卻沒(méi)有完成，由于現(xiàn)在房屋大多以物業(yè)公司管理為主，以前的那種居委會(huì)管理的方式在這種新式商品房模式里不多見(jiàn)，而物業(yè)公司作為公司管理來(lái)說(shuō)，以服務(wù)為主，原始的人際管理在物業(yè)公司這種以贏利為目的公司來(lái)說(shuō)不可能提供以前那種人性化的服務(wù)，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，它的管理只能依從它所登記備案的標(biāo)準(zhǔn)而來(lái)，如果物業(yè)登記中沒(méi)有新業(yè)主的記錄，讓物業(yè)公司如何提供相應(yīng)的服務(wù)？？
四、辦理相關(guān)的戶口轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)入手續(xù)；前幾年上海的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)客戶對(duì)戶口問(wèn)題很關(guān)注，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)上成交的大多為小標(biāo)的房產(chǎn),十幾萬(wàn)的情況很多,成交都集中在純上海本地人,而上海本地人都比較重視戶口,特別是前幾年上海拆遷情況多,經(jīng)常拆遷補(bǔ)償是以房屋內(nèi)戶口為準(zhǔn)的,房屋內(nèi)有戶口的人越多賠償?shù)脑蕉?所以以前買房不一定是買房,很多是看中房子要拆遷買戶口呢,所以忘記戶口遷出遷進(jìn)的比例比較小,現(xiàn)在由于投資客太多，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)根本不存在戶口的遷進(jìn)遷出問(wèn)題，所以戶口問(wèn)題往往被忽視，由于投資客不在乎戶口問(wèn)題，等到投資客再出售時(shí)往往也會(huì)忽視戶口問(wèn)題，可對(duì)買房自住要遷戶口的人來(lái)說(shuō)，就會(huì)發(fā)生麻煩，由于前手是投資客，沒(méi)有辦理相關(guān)的戶口遷出遷入手續(xù)，前前手的戶口尚留在房屋中，買家想要遷進(jìn)戶口，還必須找到前前手讓他遷掉戶口，自己才能遷進(jìn)，麻煩不說(shuō)，能不能找到原房東還是另外一回事！所以不論是為了自己也好還是為了以后賣出方便也好，一定不要忘了將戶口問(wèn)題解決掉；
五、交房交接書(shū)：對(duì)很多買賣雙方來(lái)說(shuō)，在交接了上述事項(xiàng)后往往會(huì)忘了簽房屋交接書(shū)，通過(guò)大型中介公司，可能會(huì)簽交房交接書(shū)，以確認(rèn)買賣雙方的最后交房行為。交房交接書(shū)其實(shí)是個(gè)雙刃劍，簽和沒(méi)簽往往會(huì)達(dá)成不同的后果，像本案中的許太太，如果沒(méi)有簽房屋交接書(shū)，則許太太可以否認(rèn)原房東的交房行為，要求原房東按原買賣合同中約定的相關(guān)條件進(jìn)行交房，即使當(dāng)時(shí)的買賣合同中沒(méi)有約定送按摩浴缸，許太太至少可以要求原房東給一個(gè)完整的固定裝修，可現(xiàn)在是因?yàn)樵陔p方辦理過(guò)戶手續(xù)后，許太太自己要求中介和房東協(xié)商早日拿房，房東答應(yīng)只要許太太早日將錢(qián)款交給他，他就答應(yīng)在收錢(qián)當(dāng)日將房屋鑰匙交給許太太并答應(yīng)在拿到錢(qián)以后三個(gè)工作日內(nèi)搬離。在雙方如此同情達(dá)理的協(xié)商過(guò)程中，達(dá)成一致意見(jiàn)，許太太催促銀行早日放貸，并將錢(qián)交給了原房東，原房東也遵守承諾當(dāng)場(chǎng)將鑰匙交給了許太太并在第三天后搬離了房屋，在房東將鑰匙交給許太太同時(shí)，房東要求許太太簽收了一張收條，對(duì)水電煤抄表結(jié)算，并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)等事項(xiàng)進(jìn)行了結(jié)算，由于雙方覺(jué)得所有事情都完成了，就在中介的安排下簽訂了交房交接書(shū)，對(duì)雙方已交接的事項(xiàng)進(jìn)行了一系列的確認(rèn)。本來(lái)這是一件很好的事情，雙方對(duì)相互的權(quán)利義務(wù)再次確認(rèn)了，可錯(cuò)也就錯(cuò)在這份交接書(shū)上，在這份交接書(shū)寫(xiě)了這樣一句話：“甲方（出售方）已將該房地產(chǎn)及《買賣合同》附件二所列之附屬設(shè)施、設(shè)備交付乙方（買受方）。經(jīng)乙方驗(yàn)收后，認(rèn)為甲方的交付行為完全符合《上海市房地產(chǎn)買賣合同》所規(guī)定的交付時(shí)間、條件及標(biāo)準(zhǔn)，乙方同意接受”，根據(jù)這份交接書(shū)，許太太作為買受方已經(jīng)接受了原房東的交房行為，且對(duì)有關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤，有了這份東西，許太太再去找原房東追究責(zé)任就沒(méi)有任何意義了。其實(shí)本案中許太太所有的行為應(yīng)該說(shuō)都是規(guī)范可行的，錯(cuò)就錯(cuò)在提前簽了房屋交接書(shū)，在簽了房屋交接書(shū)，拿了鑰匙后還讓原房東住了幾天，其實(shí)完全沒(méi)有必要去先拿鑰匙后拿房還簽了交房交接書(shū)，實(shí)際簽了交接書(shū)就應(yīng)該拿好鑰匙，雙方校驗(yàn)設(shè)備后就應(yīng)該將房屋占有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不應(yīng)該在沒(méi)有正式交房之前就簽訂了相關(guān)交接書(shū)，遲點(diǎn)簽房屋交接書(shū)對(duì)買家來(lái)說(shuō)有利無(wú)害。當(dāng)然并不是說(shuō)簽房屋交接書(shū)比不簽房屋交接書(shū)好，其實(shí)一個(gè)完整而又有保障的交房行為，應(yīng)該以房屋交接書(shū)作為終止，沒(méi)有房屋交接書(shū)，如果買家反悔，對(duì)一些設(shè)備問(wèn)題再事后進(jìn)行扯皮對(duì)賣家來(lái)說(shuō)就不利了，而且如果賣家在交房中有些問(wèn)題，沒(méi)有房屋交接書(shū)，以后的糾紛又該多了。
綜上所述，買賣雙方辦理房屋買賣交易，千萬(wàn)不能忘了辦理一系列的交房手續(xù)，也不要忘了在所有交房手續(xù)辦完后簽署交房交接書(shū)?。ㄉ虾７康禺a(chǎn)買賣法律網(wǎng)）