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寧波
法定抵押權的實現
2。執行順序。理論上對法定抵押權和約定抵押權的優先權有三種觀點：一是法定抵押權的優先權；二是約定抵押權的優先權；三是同等效力和比例補償。筆者認為，合同法之所以規定法定抵押權，是因為其優先于約定抵押權。因此，當法定抵押權與約定抵押權重疊時，首先要保證法定抵押權的實現。同一項目有多個法定抵押權的，應當按照各自的抵押物優先拍賣和支付。同一抵押權有若干法定抵押權，應按比例支付。有學者認為“消費者的生存利益優先，承包商的商業利益次之”。筆者認為這一觀點值得商榷，因為：（1）承包人享有的法定抵押權不一定都是“商業利益”，其中包括大量的職工工資和報酬，也包括“生存利益”。而且，在發包人支付價款之前，承包人墊付的材料、設備的所有權可能尚未完全轉移；在發包人支付價款之前，約定不轉移財產所有權的，部分材料、設備的所有權可能尚未提前轉移價格方面，這部分房產也有索賠的問題。（2） 如果所有的建設項目都是商品房，而且業主已經進行了預售，那么合法的抵押可能很難實現。這樣，承包人就可能因為“退居二線”而無法實現法定抵押，這顯然違背了立法的初衷。（3） 為了保護消費者的利益，我們不應該損害第三方的合法權益。特別是在業主尚未交付房屋或尚未辦理產權過戶，房屋仍歸業主所有的情況下，承包人的法定抵押權應優先于消費者的債權。在保護消費者權益方面，可以單獨向用人單位（開發商）索賠，追究其違約責任。否則，許多職工的工資報酬就無法實現，將直接影響社會穩定。你知道嗎
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