1、 妻子私自賣(mài)房子有什么影響嗎？妻子未經(jīng)允許就把房子賣(mài)了？高曉松想買(mǎi)一套婚房。在挑選了幾套房子后，他終于看中了一位熟人介紹的房子，這套房子價(jià)格低、位置好、升值空間大。但有一件事困擾著高曉松。熟人告訴他，房子的主人王某很窮。丈夫外出打工后，再也沒(méi)有回來(lái)，留下王某和女兒相依為命。現(xiàn)在女兒要上初中了，成績(jī)也很好。王不得不賣(mài)掉他和丈夫在城里買(mǎi)的房子，讓女兒讀書(shū)。對(duì)高曉松來(lái)說(shuō)，這是一件好事。它不僅能幫助王某，還能買(mǎi)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子。但房產(chǎn)證上還寫(xiě)著王某和丈夫的名字。這對(duì)高曉松的買(mǎi)賣(mài)行為有影響嗎？王也很困惑。她想知道夫妻是否私自出售房屋，作為購(gòu)房者的買(mǎi)賣(mài)行為是否有效？夫妻未經(jīng)允許出售房屋是否合法？

本案中，雖然該房地產(chǎn)登記在兩人名下，但高某已從熟人處了解到王某的房屋所有權(quán)，無(wú)法構(gòu)建房地產(chǎn)善意。因此，交易的有效性必須得到夫妻雙方的同意。王先生失蹤多年。符合條件的，可以向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)丈夫死亡，也可以起訴離婚，申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋的，第三方善意購(gòu)買(mǎi)房屋，支付合理對(duì)價(jià)，并辦理財(cái)產(chǎn)登記手續(xù)，而對(duì)方主張收回房屋，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共有房屋，造成另一方損失的，離婚時(shí)另一方要求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”根據(jù)法律規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，構(gòu)成擅自出售房屋，效力需要綜合判斷。如果房屋登記在一個(gè)名下，買(mǎi)賣(mài)雙方互不熟悉，即是善意購(gòu)買(mǎi)。在合理價(jià)格交易的條件下，買(mǎi)賣(mài)的判決是有效的，一般不需要夫妻雙方的同意。如果房地產(chǎn)登記在雙方名下，一般需要征得雙方同意。二是如何處理一方擅自處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為。由于現(xiàn)實(shí)情況的復(fù)雜性和多樣性，夫妻一方擅自變賣(mài)房屋的糾紛可分為以下三類(lèi)：房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證上登記的權(quán)利是夫妻一方，夫妻一方夫妻二人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

房屋所有權(quán)證登記為夫妻姓名，房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方未經(jīng)另一方同意與第三人簽訂合同的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的解釋》第三條第一款的規(guī)定，“一方在簽訂合同時(shí)不與出賣(mài)人擁有標(biāo)的物合同可以看出出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分標(biāo)的物，這不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。這是因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)，而房屋所有權(quán)是物權(quán)。此時(shí)房屋所有權(quán)仍為夫妻共同所有，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第二款的規(guī)定，“出賣(mài)人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)的，房屋所有權(quán)歸夫妻所有標(biāo)的物不得轉(zhuǎn)讓，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同，要求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”房屋買(mǎi)受人可以根據(jù)請(qǐng)求權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并要求損害賠償。房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利為夫妻，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

在這種情況下，第三人善意（不知情）取得房屋并支付合理對(duì)價(jià)，已辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，本合同視為有效。對(duì)其他共有人構(gòu)成損失的，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。在其他情況下，第三方無(wú)法獲得財(cái)產(chǎn)。

在審判實(shí)踐中，一般以消極誠(chéng)信作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即不知道也不應(yīng)該知道。對(duì)于善意證明事項(xiàng)的分配和舉證責(zé)任，其他共有人應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人的惡意承擔(dān)舉證責(zé)任，并通過(guò)反證法予以認(rèn)定，如買(mǎi)賣(mài)雙方的具體親密關(guān)系。買(mǎi)受人相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書(shū)上有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的記載，不知道也不應(yīng)該知道出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分，因此可以推定買(mǎi)受人是善意的。誠(chéng)信期從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)起至辦理過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)止。房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利為夫妻，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

這種情況比較復(fù)雜，涉及到實(shí)踐中可能出現(xiàn)的一些具體情況。比如第三方支付合理對(duì)價(jià)，但雙方均未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但是，第三人長(zhǎng)期居住在該房屋內(nèi)，有充分證據(jù)證明該房屋的其他所有人知道并且長(zhǎng)期未提出異議的，在實(shí)踐中可以將該房屋判給第三人。但是，不一定要分析具體情況。

以上知識(shí)是小編對(duì)“妻子擅自賣(mài)房是否有效”問(wèn)題的回答。夫妻擅自處分共有房屋的，不具有法律效力，但第三人善意取得的，不得加售。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。