房屋租賃合同種類繁多，實踐中糾紛時有發(fā)生。如何預(yù)防糾紛比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同可以大大減少糾紛的發(fā)生。租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，至少一式兩份，出租人一份，承租人一份。出租人出租房屋的合法性是房屋租賃合同合法性、有效性和履行的基礎(chǔ)。

1.1出租人是房屋所有人，持有房屋所有權(quán)證；

1.2出租人是房屋所有人，但沒有房屋所有權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同，是合同中的買受人，本合同已在房屋登記部門辦理預(yù)售登記和預(yù)售登記；

1.3出租人是房屋的共同建造人，并與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》持有人（即房屋建設(shè)者和房屋出租完成后的業(yè)主）簽訂經(jīng)合作建設(shè)者批準(zhǔn)的合作建房合同。

作為承租人，您必須核對出租人的上述證明文件原件，并盡可能保留復(fù)印件；如果出租人是單位，您應(yīng)核對該單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，或事業(yè)單位登記證或其他登記文件，并保留復(fù)印件。

代理人代為出租房屋的，應(yīng)當(dāng)核對本人身份證并留存復(fù)印件；檢查委托書原件是否有權(quán)出租的，應(yīng)當(dāng)留存委托書。如果他/她有一份副本，他/她應(yīng)該親自簽名。（2） 出租人是轉(zhuǎn)租人，即二房東與房屋所有人之間存在允許轉(zhuǎn)租的租賃合同；

2.2原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或?qū)D(zhuǎn)租沒有明確約定，因此轉(zhuǎn)租需要取得房主的書面同意

2.3倍。承租人應(yīng)當(dāng)查驗并持有原租賃合同和租賃房屋的用途。1租賃合同應(yīng)當(dāng)載明租賃房屋的用途，未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得改變用途；改變用途不得違反原使用范圍和用途房子的性質(zhì)。

3.2租賃房屋用于經(jīng)營的，需要登記為承租人公司住所進(jìn)行工商登記或者其他類似登記的，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同前進(jìn)行核對。達(dá)不到目的的，不簽訂合同；初步核實可行的，還應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定具體目的；能否登記存在不確定性的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定不能登記時的處理辦法，如終止登記在實踐中，由于協(xié)議不明確而產(chǎn)生的糾紛較多。

3.3合同應(yīng)規(guī)定承租人的違約責(zé)任和出租人擅自改變用途時終止合同的權(quán)利。

承租人變更租賃目的，必須事先取得出租人的書面許可。根據(jù)《合同法》，承租人未按照約定的方式或者租賃性質(zhì)使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。根據(jù)合同法，租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年。

租賃期限超過六個月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為無限期租賃。

租賃期限未約定或者約定不明確的，視為無限期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。

5。租金的計算和支付

租金的起租點要明確；如果有裝修時間，租金（所謂免租期）也要明確。《合同法》第226條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條（補(bǔ)充協(xié)議或者有關(guān)合同條款、交易習(xí)慣）的規(guī)定仍不能確定的，租賃期不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿時支付；租賃期超過一年的，應(yīng)當(dāng)支付一年，每年年底支付。剩余期限不足一年的，在租賃期屆滿時支付。《合同法》第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。合同中應(yīng)約定承租人裝修房屋及裝修方案時，應(yīng)取得出租人的書面同意；裝修不得損壞房屋的基本結(jié)構(gòu)；并應(yīng)就裝修事宜達(dá)成其他協(xié)議。

承租人應(yīng)提前解除合同，不得要求退還裝修費。

7。定金的支付與返還租賃合同通常規(guī)定，承租人應(yīng)向出租人支付相當(dāng)于幾個月租金的定金，主要用于1）保證租金的支付，防止拖欠租金；2）合理使用房屋，防止房屋及其附屬設(shè)備損壞；3） 防止拖欠水電費及其他相關(guān)費用。

對于出租人來說，在收到定金后交付租賃房屋是必要的；交付后收取定金是困難的。

歸還租賃時，雙方應(yīng)檢查房屋狀況。除房屋及設(shè)備正常磨損外，如無損壞，出租人應(yīng)在費用結(jié)算后將定金退還承租人。

8。違約金在房屋租賃合同中，可以根據(jù)不同情況約定違約金。

拖欠租金罰款。

提前終止合同的違約金。房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任通常由出租人承擔(dān)；對于一些小維修，雙方可以在合同中另行約定，但范圍必須明確，最好列個清單，以免日后產(chǎn)生模棱兩可的糾紛。

10。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定房屋附屬設(shè)施的條件以及與房屋使用有關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視等的使用和支付。

就房屋的鑰匙交接和財產(chǎn)交接達(dá)成協(xié)議，并按協(xié)議進(jìn)行交接和記錄。

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