最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律問題的解釋。為正確審理城市房屋租賃合同糾紛，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》，制定本解釋，《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐。第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城鎮規劃區內的房屋。

鄉鎮規劃區房屋租賃合同糾紛案件可參照本解釋處理。但法律另有規定的，依照其規定。

當事人按照國家福利政策租賃公共住房、廉租房、經濟適用房發生的糾紛，不適用本解釋。第二條出租人與承租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建造的房屋簽訂的租賃合同無效。但是，在一審辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定其有效。第三條出租人與承租人就未經批準或者未按照批準的內容建造的臨時建筑簽訂的租賃合同無效。但是，在第一審法院辯論終結前，經主管部門批準的，人民法院應當認定為有效。

租賃期限超過臨時建筑使用年限的，超過租賃期限的部分無效。但在第一審法院辯論終結前，經主管部門批準延長租賃期限的，人民法院應當認定延長租賃期限內的租賃期限有效。第四條當事人未依照法律、行政法規的規定辦理登記備案手續，請求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定房屋租賃合同的生效條件為辦理登記備案手續的，以約定為準。但是，一方履行了主要義務，但另一方接受的除外。第五條房屋租賃合同無效，當事人要求按照合同約定的租金標準繳納占用費的，人民法院一般予以支持。

當事人因合同無效要求賠償損失的，人民法院依照合同法和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的有關規定處理。第六條出租人就同一房屋訂立多份租賃合同，承租人在合同均有效的情況下要求履行合同的，人民法院應當按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已合法占用租賃房屋<（2）已辦理登記備案手續；（3）合同成立較早。

承租人未取得租賃房屋，要求解除合同并賠償損失的，依照合同法有關規定處理。第七條承租人擅自改變房屋主體、承重結構或者擴建房屋，在出租人要求的合理期限內未恢復原狀的，出租人要求解除合同并賠償損失的，人民法院應當依法處理依照合同法第二百一十九條的規定處理。第八條有下列情形之一，租賃房屋不能使用，承租人要求解除合同的，人民法院應當予以支持：（一）租賃房屋被司法、行政機關依法查封；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋違反法律、行政法規關于房屋使用條件的強制性規定的。第九條承租人經出租人同意裝修，租賃合同無效的，附設的裝修不形成，出租人同意使用的，可以轉為出租人的所有權；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。

出租人同意使用所附裝修的，可以轉換為出租人的所有權；出租人不同意使用的，雙方應當按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。第十條承租人經出租人同意裝修，租賃期滿或者合同終止的，除當事人另有約定外，不構成附著物的裝修可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。第十一條經出租人同意解除合同時，雙方對所附裝修的處理沒有約定的，人民法院應當根據下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同終止，承租人要求出租人賠償剩余租賃期內裝修殘值損失的，應當予以支持；（2） 因承租人違約導致合同終止，承租人要求出租人賠償剩余租賃期內裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意使用的，應當在使用價值范圍內給予適當補償。

（3）因雙方違約而終止合同的，剩余租賃期內裝修殘值損失由雙方按各自過錯承擔；（4）因不可歸責于雙方的原因終止合同的，剩余租賃期內的裝修殘值損失，按照公平原則由雙方分擔。法律另有規定的，依照其規定。第十二條承租人經出租人同意，進行裝修裝飾，租賃期滿，承租人要求出租人賠償附帶裝修費用的，不予支持。除非雙方另有約定。第十三條承租人未經出租人同意進行裝修、擴建的費用，由承租人承擔。出租人要求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應當予以支持。第十四條經出租人同意，承租人同意擴建工程，但雙方對擴建費用的處理意見不一致的，人民法院應當分別按照下列情形處理：（一）辦理合法施工手續的，應當支付擴建費用由出租人承擔；未辦理合法施工手續的，擴建費用由雙方按過錯分攤。第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超出部分的約定無效。除非出租人和承租人另有約定。第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議的，人民法院不支持以承租人不同意為理由提出解除合同或者認定轉租合同無效的請求。因租賃合同發生糾紛的，人民法院可以通知分承租人作為第三人參加訴訟。第十七條出租人因承租人拖欠租金請求解除合同的，分承租人代表承租人請求支付租金和違約金，以維護出租人解除合同的權利，人民法院應予支持。除非轉租合同無效。

如果分承租人支付的租金和違約金超過應支付的租金，則可以轉換為租金或從承租人處收回。第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者終止，出租人要求負有騰空義務的分租人支付逾期騰空房屋占用費的，人民法院應當予以支持。第十九條承租人出租房屋從事經營活動的