正確的房屋拆遷評估是怎樣的

1、收集交易實例

運(yùn)用市場比較法評估被拆遷房屋的價格，必須具有較多的原始資料，如果資料太少，則比較評估出的價格難免武斷、不夠客觀。因此，運(yùn)用市場比較法進(jìn)行估價時，首先應(yīng)盡可能地收集較多的交易實例。目前的評估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)關(guān)系較密，對此，應(yīng)不存在困難。

2、選取比較實例

盡管收集和積累的交易實例較多，但針對要估價的某一擬拆遷的房地產(chǎn)來說，其中有些交易實例并不適用。因此，在對某一房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，還需要選擇其中符合一定條件的交易實例，作出供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例，作為供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例選擇得恰當(dāng)與否，直接影響到市場比較法評估出的價格的正確性，因此應(yīng)特別慎重。一般來說，選擇交易實例應(yīng)盡量滿足以下要求：

(1)估價對象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同。這種用途主要反映大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途如下：商業(yè)、辦公樓、賓館、住宅、工業(yè)、倉庫。混淆用途，是目前估價錯誤的主要原因之一。

(2)與估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。建筑結(jié)構(gòu)一般有如下幾種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。

(3)與估價對象房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同，或在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。由于市場比較法是以替代原理為理論依據(jù)，用來比較參照的交易實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)之間要具有替代關(guān)系。因此，交易實例必須是在同一供培育范圍內(nèi)的類似地區(qū)中的房地產(chǎn)交易，如果能做到在同一地區(qū)則更好。

(4)與估價對象房地產(chǎn)的價格類型應(yīng)相同。一般來說，價格類型大致有如下幾種：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，征用價格，課稅價格，投保價格，典當(dāng)價格。拆遷估價原則上應(yīng)適用買賣價格。

(5)與估價對象房地產(chǎn)的估價時點(diǎn)應(yīng)接近。估價時點(diǎn)，是指決定估價對象房地產(chǎn)估價額的基準(zhǔn)日期。所謂接近的含義是相對的，如果房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，在幾年前的交易用于現(xiàn)在比較，也比較有效。如果房地產(chǎn)市場變化快，則比較的有效期要縮短。一般認(rèn)為，交易實例的交易日期越近越好，實在無近期交易實例，采用的交易實例的交易日期在5年以上的不宜采用，因為在進(jìn)行交易日期修正時會出現(xiàn)較大偏差。

(6)該交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易，所謂正常交易，是指交易應(yīng)是公開、平等、自愿的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方平等自愿、沒有私自利益關(guān)系情況下的交易，正常交易應(yīng)是一種對交易雙方來說經(jīng)濟(jì)上合理的交易。

3、建立可比價格

選取了比較實例后，還應(yīng)使各比較實例的價格之間及其與擬將評估的估價對象的價格具有比較的基礎(chǔ)，然而再作有關(guān)修正。建立可比價格要做的工作主要包括：

1統(tǒng)一劃為單價，如元/平方米;

2統(tǒng)一貨幣單位，原則上應(yīng)以人民幣為計算單位;

3統(tǒng)一面積單位，如是平方米，還是平方尺，原則上為平方米;

4統(tǒng)一面積內(nèi)含，原則上應(yīng)是建筑面積。

4、進(jìn)行交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。由于房地產(chǎn)具有不可移動性等種種特性，房地產(chǎn)市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受到當(dāng)時的一些特殊行為的影響，所以必須將個別的特殊交易情況排除，使其正常化。換句話說，基于特殊情況的交易價格在市場比較法上不適合作為比較的對象，而應(yīng)進(jìn)行修正，使其成為正常價格。

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