轉租

轉租，是指承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。不同國家和地區(qū)對于轉租立法的規(guī)定不一。根據(jù)承租人進行轉租自主程度的不同，大致分為兩類：一類是限制主義模式，即非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉租或讓與租賃權。代表國家為德國。另一類是自由主義模式，代表國家為法國。我國合同法采取限制主義模式。根據(jù)承租人的轉租是否經(jīng)過出租人的同意，分為合法轉租與非法轉租。針對合法轉租、非法轉租這兩種情況，筆者對承租人、次承租人是否享有優(yōu)先購買權以及雙方均主張優(yōu)先購買權產生沖突如何處理進行分析論述。

1.合法轉租的情況

合法轉租，是指承租人的轉租取得了出租人同意。《中華人民共和國合同法》第224條“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，依據(jù)該條款，承租人與出租人訂立的租賃合同、承租人與次承租人訂立的轉租合同均合法有效。

出租人出賣租賃物時，承租人、次承租人是否享有優(yōu)先購買權以及雙方均主張優(yōu)先購買權產生沖突的處理辦法，實踐中存在以下觀點：

第一種觀點認為，承租人不享有優(yōu)先購買權，次承租人享有優(yōu)先購買權。理由是：承租人轉租后，對租賃物不再享有用益物權，僅為觀念上而非事實上能夠支配物的主體，已失去了先買權所要保護的利益，故不再享有租賃物的優(yōu)先購買權。次承租人成為直接占有和支配租賃物的用益物權人，可對租賃物享有優(yōu)先購買權。

第二種觀點認為，承租人享有優(yōu)先購買權，次承租人不享有優(yōu)先購買權。理由是：即使在出租人同意的情況下轉租，出租人與承租人訂立的租賃合同仍然合法有效，承租人依法享有優(yōu)先購買權。次承租人不可以主張優(yōu)先購買權，是因為從合同相對性理論講，合同效力僅及于合同雙方當事人，在出租人同意的轉租情況下，次承租人與出租人并不發(fā)生直接的法律關系，次承租人不能超越合同權利義務主張優(yōu)先購買權。另外，從利益分配上看，出租人不能從轉租合同中獲益，如果允許次承租人享有優(yōu)先購買權，必然會增加出租人的負擔，有失公平。民法學家史*寬先生認為，依臺灣判例解釋，在轉租雖獲出租人同意，于所有人出賣標的物時，其次承租人不得主張先買權。[2]

第三種觀點認為，承租人、次承租人均享有優(yōu)先購買權。理由是：承租人轉租后，次承租人對租賃房屋實際占有、使用，并且承租人轉租后關注更多的是房租收益，而非房屋的實際使用，因此，相比較而言，保護次承租人的優(yōu)先購買權比保護承租人的優(yōu)先購買權更加符合法律精神。如果次承租人不主張優(yōu)先購買權，承租人還應當享有優(yōu)先購買權，因為優(yōu)先購買權是法定權利，沒有理由剝奪。

筆者認為，上述三種觀點從不同的角度來論證，都有各自一定的道理。結合法律規(guī)定和立法精神，筆者認為，第三種觀點更為合理，理由是：經(jīng)出租人同意轉租后，承租人與出租人訂立的租賃合同、承租人與次承租人訂立的轉租合同都是合法有效的。承租人雖將租賃物轉租，但未退出租賃法律關系，根據(jù)合同相對性原則，其與出租人的權利義務關系，仍受到租賃合同的調整和約束。承租人優(yōu)先購買權是法定權利，不能隨意剝奪。綜上，承租人應享有優(yōu)先購買權。關于次承租人，雖與出租人沒有直接的合同關系，但在事實上形成了對租賃物的占有和使用，另外，從穩(wěn)定既有的法律關系來說，允許次承租人行使優(yōu)先購買權，可以保持現(xiàn)有的人對物的關系，從而符合優(yōu)先購買權的立法目的。承租人、次承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突時，次承租人的優(yōu)先購買權處于優(yōu)先地位。因為承租人將房屋轉租，表明承租人不存在居住上的困難，有能力解決住房，而次承租人使用租賃物，對租賃物的依賴性強于承租人，二者相比較，次承租人是弱者，對弱者的利益更要加強保護。綜上，承租人、次承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突時，應優(yōu)先保護次承租人的優(yōu)先購買權。

2.非法轉租的情況

非法轉租，是指未經(jīng)出租人允許所進行的轉租。就出租人與承租人之間的關系而言，承租人擅自轉租構成嚴重的違約行為，出租人有權解除合同。對轉租采取限制主義模式的國家和地區(qū)的立法大多有明文規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第224條“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，依據(jù)該條款，出租人解除合同的，其與承租人之間的租賃關系消滅;出租人不解除合同的，租賃關系仍然有效，不因承租人的轉租受影響。

因此，承租人是否享有優(yōu)先購買權，要看出租人是否終止租賃合同。如果出租人終止租賃合同，承租人的優(yōu)先購買權當然喪失，次承租人也不能行使優(yōu)先購買權;如果出租人不終止租賃合同，則租賃關系有效，承租人依法可享有優(yōu)先購買權，次承租人也能夠行使優(yōu)先購買權，理由同上。另外，承租人、次承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突時，次承租人的優(yōu)先購買權效力優(yōu)先。