一、形式審查房屋登記的內(nèi)容

1、審查權(quán)利來源證明文件，主要包括合同、繼承關(guān)系證明等。由于登記機構(gòu)既無權(quán)也無能力審查房屋權(quán)利變動原因或?qū)嶓w民事法律關(guān)系，而登記本身也只具有權(quán)利推定而非賦權(quán)或權(quán)利終極確認效力，故只需作形式上的審核，主要判斷其主體與登記申請人、客體和內(nèi)容與登記申請書是否一致、與房屋登記簿的記載有無權(quán)利沖突。

2、審查申請人的身份證明。現(xiàn)階段國內(nèi)絕大多數(shù)的登記機構(gòu)還沒有實現(xiàn)與公安戶籍身份查詢系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)對接，無法核實身份證的真實性。因此，登記機構(gòu)僅對申請人的身份是否屬實負有合理的審核義務(wù)，原則上只需要審核身份證明是否有效、有無明顯偽造痕跡、號碼與登記檔案記載是否一致、申請人形象與身份證照片是否吻合。如果條件具備，登記機構(gòu)應(yīng)當對身份證的真實性負實質(zhì)審查義務(wù)。

3、權(quán)屬證書或登記證明。二者由登記機構(gòu)頒發(fā)，故應(yīng)對其真實性及有無權(quán)利沖突承擔(dān)實質(zhì)審查義務(wù)。

4、國家機關(guān)依法制作的其他文書、證明文件，主要包括合法建造房屋的證明、法院或仲裁機構(gòu)的法律文書、有關(guān)機關(guān)出具的其他證明文件。登記機構(gòu)對此無權(quán)作實質(zhì)審查，只負形式審查義務(wù)，判斷其與申請登記的房屋、其主客體和內(nèi)容與其他申請材料是否一致，有無權(quán)利沖突。

5、有關(guān)機構(gòu)出具的證明，如竣工證明、測繪報告、公證文書等。它們主要來自中介機構(gòu)，對相關(guān)事項具有較高的證明力，而且登記機構(gòu)也沒有能力進行實質(zhì)審查，只作形式審查即可。

二、房屋過戶登記需要什么材料

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;

(2)申請人身份證明;

賣方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及復(fù)印件一份。

買方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份、戶口本及復(fù)印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。

(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(4)有關(guān)行政機關(guān)行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證，應(yīng)提交公證房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;

(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;

(6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;

(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準文件;

(8)行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;

(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，付清地價款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);

(11)拆遷補償的應(yīng)提交拆遷補償協(xié)議書;

(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;

(13)收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準文件;

(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，

應(yīng)提交有關(guān)部門的批準文件;

(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

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