商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)防范

1、商品房買賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣，因其涉及金額較大，對(duì)于買方來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)較大，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級(jí)高，信譽(yù)良好，資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)實(shí)守信度一般來(lái)講不庸置疑，并且其售后服務(wù)、嚴(yán)格執(zhí)行合同方面都比較良好。現(xiàn)實(shí)情況是，在有些情況下，因預(yù)購(gòu)房屋所處的位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計(jì)較好等方面原因，買房者急于買房而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易忽視開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)審查，這對(duì)于買房者存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，提醒廣大購(gòu)房者，，在該種情況下，一定要看看開(kāi)發(fā)商的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，了解一下開(kāi)發(fā)商近幾年的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，另外，使用政府主管部門提供的合同文本等，以最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售房產(chǎn)，必須符合一定的要件：土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證。該五證缺一不可，否則不具備銷售能力，所簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。因此，對(duì)該四證的檢驗(yàn)應(yīng)是在簽訂商品房買實(shí)合同前中不可缺少的環(huán)節(jié)。

3、土地使用權(quán)的期限因用途的不同而不同，房屋用地為70年，其他用途的土地基本上50年。因此，不同的購(gòu)房者應(yīng)明確土地使用權(quán)的剩余期限。如果明顯不符合上述期限，則必須弄清楚，否則就不能實(shí)現(xiàn)物有所值的目的了。

4、房屋銷售價(jià)格應(yīng)遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)，有按建筑面積計(jì)價(jià)的，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，也有按單元計(jì)價(jià)的。不同的計(jì)價(jià)方式通常會(huì)導(dǎo)致“理解價(jià)格”與實(shí)際價(jià)格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的心理。但這個(gè)責(zé)任又不能歸結(jié)于開(kāi)發(fā)商，因此，細(xì)節(jié)上注意很重要，總比以后吃后悔藥強(qiáng)。

5、商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異在所難免。但差異的大小對(duì)購(gòu)房人會(huì)產(chǎn)生很大的影響，因此，在面積誤差方面處理的約定就顯得十分重要。該部分可以自行約定誤差比的范圍以及相應(yīng)的處理方式。也可按第二種方式，即法定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，該種標(biāo)準(zhǔn)為通行最高的誤差比。如雙方約定低于3%的誤差比也可退房。但如果開(kāi)發(fā)商制定格式條款，規(guī)定高于3%的比例，如果簽約，購(gòu)房者必定吃虧。

6、不可抗力作為法定免責(zé)條款，法律是予以承認(rèn)和保護(hù)的。但也要注意，開(kāi)發(fā)商可能利用“不可抗力”來(lái)侵犯購(gòu)房者的合法權(quán)益。在合同條款中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“除不可抗力因素外，開(kāi)發(fā)商最遲于某年某月某日必須交付使用，否則以違約論罰”。但到了交付日期，開(kāi)發(fā)商以銀行不貸款、工程無(wú)法開(kāi)工為由，未能如期履約。實(shí)際上，該種原因并非開(kāi)發(fā)商在簽約合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的情形，并非開(kāi)發(fā)商無(wú)能為力的情形。因此，提醒購(gòu)房者不要被開(kāi)發(fā)商所謂的“不可抗力”欺騙。

7、減輕自己應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于自己違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與購(gòu)房者違約承擔(dān)的責(zé)任不對(duì)等，往往是利用其強(qiáng)勢(shì)地位迫使購(gòu)房者就范或者是利用購(gòu)房者審查合同不嚴(yán)格使其受騙。因此，希望購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)自己違約時(shí)責(zé)任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有責(zé)任。

8、注意開(kāi)發(fā)商對(duì)于合同解除權(quán)的設(shè)定，往往開(kāi)發(fā)商會(huì)場(chǎng)“偷偷”的擴(kuò)大自己對(duì)購(gòu)房合同的解除權(quán)，使購(gòu)房者與炙手可得的房屋擦肩而過(guò)，或許還要被扣上違約的責(zé)任。

9、注意開(kāi)發(fā)商利用定金賺錢。往往開(kāi)發(fā)商在房屋銷售過(guò)程中，利用種理由克扣或完全占有購(gòu)房者的定金。分清責(zé)任最重要，不要被開(kāi)發(fā)商騙取定金。

10、變更原有設(shè)計(jì)方案。由于住宅建設(shè)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中市場(chǎng)情況可能發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商對(duì)原有設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改、調(diào)整、商品房預(yù)售合同文本對(duì)設(shè)計(jì)變更問(wèn)題進(jìn)行了約定。購(gòu)房者為保護(hù)自己的權(quán)益，一定要堅(jiān)持填寫此條，即開(kāi)發(fā)商不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，如果開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要變更，并且變更對(duì)購(gòu)房者有利，購(gòu)房者可以同意開(kāi)發(fā)商變更，但開(kāi)發(fā)商一定要有相關(guān)城市規(guī)劃管理部門的正式批文，并且在一定的期限內(nèi)要與購(gòu)房者簽訂合同變更協(xié)議。

11、保修條款模糊。開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在房屋保修方面設(shè)置較為模糊或者干脆就沒(méi)有規(guī)定房屋的保修責(zé)任。因此，對(duì)于房屋的保修范圍和保修期限應(yīng)作以嚴(yán)格的約定，從而保證出問(wèn)題時(shí)有據(jù)可循。

12、沒(méi)有蓋公章。公章才表明屬法人行為，沒(méi)有公章，矛盾解決起來(lái)就十分困難了，因?yàn)榉ㄈ思撮_(kāi)發(fā)商完全可以推卸責(zé)任。

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