中華人民共和國最高人民法院民事判決書
（2002）民一終字第38號

上訴人（原審原告）：上海方信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地： 上海市曹安路2795號.
法定代表人：方鴻飛，該公司董事長.
委托代理人：劉洪霄，該公司法律顧問。
被上訴人（原審被告）：華東三峽經(jīng)濟發(fā)展公司，住所地：上海市浦東新區(qū)張家浜路59弄2號。
法定代表人：宋燕，該公司總經(jīng)理。
被上訴人（原審被告）：中國光大銀行上海分行，住所地：上海市中山東一路29號。
負責人：劉正民，該行行長。
委托代理人：張瑞新，北京市金杜律師事務(wù)所律師。
委托代理人：王風利，北京市金杜律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：中國農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口支行，住所地：上海市四川北路2113號。
負責人：陳新華，該行行長。
委托代理人：顧政，該行法律顧問。
委托代理人：魏秀嶺，該行法律顧問。
上訴人上海方信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱方信公司）為與被上訴人華東三峽經(jīng)濟發(fā)展公司（以下簡稱華東三峽公司）、 中國光大銀行上海分行（以下簡稱光大銀行上海分行）、中國農(nóng)業(yè) 銀行上海市虹口支行（以下簡稱農(nóng)行虹口支行）抵押合同糾紛一案 ，不服上海市高級人民法院（1998）滬高民初字第8號民事判決， 向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。方信公司的委托代理人劉洪霄、光大銀行上海分行的委托代理人張瑞新、王風利、農(nóng)行虹口支行的委托代理人顧政、魏秀嶺到庭參加了本案訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，1995年7月18日，方信公司與華東三峽公司簽訂21份《皇府別墅房屋預(yù)售合同》（以下簡稱房屋預(yù)售合同）約定：華東三峽公司以建筑面積每平方米980美元的價格，向方信公司預(yù)購皇府別墅21套，華東三峽公司在簽訂本合同時的30天內(nèi)， 繳付全部價款30％，即89287．8美元（包括每棟1萬港元定金）匯至方信公司帳戶，房屋結(jié)構(gòu)封頂時的30天內(nèi)，支付全部房屋價款40％，即l19050．4美元，匯至方信公司帳戶，房屋內(nèi)外裝修完工時的30天內(nèi)，支付全部房屋價款25％，即74406.5美元，匯至方信公司帳戶。該《房屋預(yù)售合同》還約定了交房日期、房屋質(zhì)量、保修期限及違約責任等事宜。上述21份《房屋預(yù)售合同》于同年9月26日經(jīng)上海市公證處公證，同年9月27日在上海市房地產(chǎn)登記處辦理了登記。 1996年1月16日，華東三峽公司依據(jù)《房屋預(yù)售合同》向方信公司支付20萬元人民幣預(yù)售房屋定金。同年7月31日，華東三峽公司與中國投資銀行上海浦東分行（以下簡稱投資銀行浦東分行）簽訂《抵押合同》和《人民幣資金借款合同》（以下簡稱借款合同）約定：華東三峽公司向投資銀行浦東分行貸款人民幣1000萬元，種類為流動資金，月利率10．065‰，期限自1996年7月31日至1997年7月25日華東三峽公司用于抵押的財產(chǎn)為系爭12套皇府別墅中的10套，幢號為C63、C65、C66、C67、C87、 C88、C89、C131、C132、C145及花園。上述抵押財產(chǎn)作價人民幣 1000萬元，抵押率100％，抵押期限自1996年7月31日至1998年7月30日。同年3月19日、3月25日，農(nóng)行虹口支行與上海京申廣告有限公司（以下簡稱京申公司）、華東三峽公司分別簽訂《借款合同》、《抵押協(xié)議》約定：京申公司向農(nóng)行虹口支行短期貸款人 民幣130萬元，期限自1996年3月19日至1997年1月22日，月利率12．6‰，華東三峽公司以皇府別墅C133幢作價人民幣1，735， 447元作為借款之抵押擔保。同年10月7日，農(nóng)行虹口支行與京申公司又簽訂《借款合同》約定：農(nóng)行虹口支行借給京申公司人民幣95萬元，期限自1996年10月7日至1997年2月21日，月利率8．415，華東三峽公司以系爭皇府別墅中C64幢房屋抵押擔保。上述抵押合同均進行了抵押登記。同年12月30日上海市房地產(chǎn)登記處出具滬房地市字（1996）第000989號《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。
另查明，1995年8月20日、9月22日，方信公司之股東鄭州新信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鄭州公司）分別出具兩張收據(jù)寫明：收到華東三峽公司皇府別墅21幢二期房款人民幣16，059， 980．79元和人民幣21，413，301．72元。1995年9月30日，方信公司出具承諾書：華東三峽公司對系爭21幢別墅擁有全部產(chǎn)權(quán)及處置權(quán)。 1995年11月14日，華東三峽公司致信鄭州公司表示：上述兩張收據(jù)系為華東三峽農(nóng)大飼料項目需要而開出的臨時收據(jù)，實際并未付款，待中國三峽經(jīng)濟發(fā)展總公司（以下簡稱三峽總公司）正式撥款后，以匯款憑證為準再另開收據(jù)，退回上述兩張收據(jù)。1996年6月16日，華東三峽公司致信方信公司：因北京農(nóng)大項目融資一事未能實現(xiàn)，現(xiàn)將方信公司于1995年9月30日開具的承諾書退還，有關(guān)皇府別墅的預(yù)售合同，因公司融資項目未能落實， 待請示三峽總公司后再行協(xié)商履行或終止事宜。l997年7月17日，方信公司與華東三峽公司簽訂《終止房屋預(yù)售合同協(xié)議》（以下簡稱終止協(xié)議）約定：終止雙方于1995年7月18日簽訂的21份《房屋預(yù)售合同》中的18份，包括由華東三峽公司抵押的12套房屋，另有3套房屋，若華東三峽公司于1997年8月底仍未付款，則終止合同，由方信公司收回。1997年9月5日，三峽總公司通知華東三峽公司：同意華東三峽公司與方信公司1997年7月17日 簽訂的《終止協(xié)議》，將21幢別墅退還方信公司。1998年2月6日，華東三峽公司致信上海市房地產(chǎn)管理局、上海市公證處：其對皇府別墅支付20萬元人民幣定金外，實際并未付款，債務(wù)由華東三峽公司與三峽總公司負責處理，與方信公司無涉，要求終止《房屋預(yù)售合同》，同時，華東三峽公司致信方信公司：其與銀行的債務(wù)關(guān)系，由其負責，并盡快將12幢別墅的《房屋預(yù)售合同》退還，相關(guān)的經(jīng)濟損失由華東三峽公司、三峽總公司共同承擔。華東三峽公司于1995年3月19日、3月25日、7月31日分別與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》、《借款合同》提供的文件為：華東三峽公司與方信公司簽訂的《房屋預(yù)售合同》、方信公司給華東三峽公司出具的華東三峽公司對全部房屋擁有產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)的《承諾書》復(fù)印件、鄭州公司給華東三峽公司出具的收到二期房屋價款的兩張《收據(jù)》，《承諾書》復(fù)印件與方信公司現(xiàn)所持的〈承諾書》原件內(nèi)容一致，對此事實，雙方當事人無異議。
1998年4月21日，方信公司以華東三峽公司將《房屋預(yù)售合同》作為權(quán)利證明與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》進行流動資金貸款，侵犯了其合法權(quán)益為由提起訴訟，請求依法判令華東三峽公司返還12份《房屋預(yù)售合同》正本，確認華東三峽公司與光大銀行上海分行，農(nóng)行虹口支行、京申公司簽訂的《抵押合同》無效，并賠償其經(jīng)濟損失352萬元。一審期間，方信公司撤回關(guān)于要求華東三峽公司賠償經(jīng)濟損失352萬元的訴訟請求。
又查明：上海市第一中級人民法院（1998）滬一中經(jīng)初字第138號投資銀行浦東分行訴華東三峽公司、三峽總公司借款合同糾紛一案，于1998年9月3日作出民事調(diào)解書：一、華東三峽公司歸還投資銀行浦東分行借款人民幣1000萬元及利息，其中從1996年12月20日至1998年6月20日的利息為人民幣2，227，297．47 元及借款本金人民幣50萬元于1998年9月30日前歸還；同年10月30日、11月30日前各歸還本金350萬元及利息，利隨本清；二、 若華東三峽公司到期不能履行上述債務(wù)時，則以其抵押給投資銀行浦東分行位于嘉定區(qū)封浜鄉(xiāng)先農(nóng)村13號地塊上經(jīng)登記的房產(chǎn)（系爭12套房屋中的10套）及相應(yīng)的土地使用權(quán)進行清償，所得款項由投資銀行浦東分行優(yōu)先受償；三、三峽總公司對華東三峽公司上述抵押物進行清償投資銀行浦東分行債務(wù)后不足的部分承擔連帶清償責任；四、案件受理費人民幣60，010元，由華東三峽公司承擔，于1998年9月30日直接支付投資銀行浦東分行；五、其他無爭執(zhí)。1999年11月22日，上海市第一中級人民法院裁定對該案進行再審。 2000年8月3日，上海市第一中級人民法院作出（1999）滬一中經(jīng)再初字第4號民事判決：一、撤銷該院（1998）滬一中踝值38號民事調(diào)解書；二、華東三峽公司于判決生效之日起10日內(nèi)歸還光大銀行上海分行借款本金人民幣l000萬元，并 支付該款自1996年12月21日至1997年7月25日的利息人民幣728，035元；三、華東三峽公司于判決生效之日起10日內(nèi)支付光大銀行上海分行自1997年7月26日至判決生效之日止的逾期利息 （按每日萬分之四計算，扣除已付利息人民幣3，770．59元）；四、三峽總公司對華東三峽公司上述債務(wù)承擔連帶清償責任。光大銀行上海分行對此判決不服，向上海市高級人民法院提出上訴。上海市高級人民法院審理認為：以依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。華東三峽公司為向光大銀行上海分行借款人民幣l000萬元，將皇府別墅中的10憧預(yù)售別墅抵押給光大銀行上海分行作擔保，方信公司亦出具了華東三峽公司對上述期房擁有完全的產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)的證明，且當事人又到房地產(chǎn)登記處登記辦理了房地產(chǎn)其他權(quán)利證明書，進行了預(yù)告登記，依法應(yīng)認定有效，其抵押擔保的行為符合法律的規(guī)定。現(xiàn)行法律及其司法解釋并未對期房抵押的用途予以限制。中華人民共和國建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中雖規(guī)定期房抵押貸款需用于購房款，但該辦法屬部門規(guī)章，不能作為認定合同效力的依據(jù)。華東三峽公司與光大銀行上海分行簽訂的《借款合同》及《抵押合同》的時間先于其與方信公司簽訂的《終止協(xié)議》的時間。同時，華東三峽公司簽訂《終止協(xié)議》時，既未事先告知債權(quán)人光大銀行上海分行，又未事后征得債權(quán)人的認可，其以事后擅自作為來否定當初經(jīng)雙方合意并已辦理抵押登記手續(xù)的法律行為，顯然有違誠實信用的原則和擔保法的有關(guān)規(guī)定，故《房屋預(yù)售合同》的終止亦不應(yīng)影響《抵押合同》的效力。據(jù)此于2001年12月19日作出（2000）滬高經(jīng)終字第572號民事判決：一、撤銷上海市第一中級人民法院（1999）滬一中經(jīng)再初字第4號民事判決第一、四項；二、維持上海市第一中級人民法院（1999）滬一中經(jīng)再初字第4號民事判決第二、三項；三、華東三峽公司到期不能履行上述債務(wù)，以其抵押給光大銀行上海分行位于上海市嘉定區(qū)封溪鄉(xiāng)先農(nóng)村13號地塊上經(jīng)登記的房產(chǎn)及相應(yīng)的土地使用權(quán)折價或拍賣、變賣，所得款項由光大銀行上海分行優(yōu)先受償；四、三峽總公司對上述抵押物清償債務(wù)0后不足的部分承擔連帶清償責任。
還查明：上海市虹口區(qū)人民法院于1998年2月16日對（1998）虹經(jīng)初字第142號農(nóng)行虹口支行與京申公司、華東三峽公司借款合同糾紛一案作出判決：京申公司歸還農(nóng)行虹口支行借款人民幣94萬元，并償付自1997年6月22日起至判決生效之日止的銀行逾期利息，利率按每日萬分之四計算，華東三峽公司作為抵押借款擔保方，應(yīng)在京申公司不能歸還本息時，在其提供的抵押物（系爭12套房屋之一）折價或拍賣，變賣后所得價款范圍內(nèi)，承擔還本付息擔保責任，不足償還本息部分，由京申公司負責清償。上海市虹口區(qū)人民法院依據(jù)該判決書及上海市寶山區(qū)公證處（1996）滬寶證經(jīng)字第0219號具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書（涉及系爭12套房屋之一），于1998年4月2日向華東三峽公司發(fā)出執(zhí)行通知。1999年12月28日，上海市虹口區(qū)法院以（1998）虹經(jīng)監(jiān)字第10號裁定書對該案進行再審，上海市寶山區(qū)公證處（1996）滬寶證經(jīng)字第0219號公證債權(quán)文書不予執(zhí)行。
再查明：經(jīng)中國人民銀行批準，原中國投資銀行已于1998年12月11日并入國家開發(fā)銀行，其債權(quán)債務(wù)和從事一般商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的137家同城營業(yè)網(wǎng)點，自1999年3月18日起整體轉(zhuǎn)讓給中國光大銀行。京申公司及其出資人華東三峽公司三峽商場因違反《企業(yè)年度檢驗辦法》，于2000年4月20日被上海市工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照O華東三峽公司三峽商場的上級主管單位是華東三峽公司。
一審法院審理認為：根據(jù)上海市高級人民法院（2000）滬高經(jīng)終字第572號生效判決書及該院審委會討論意見確認本案華東三峽公司與光大銀行上海分行簽訂的《抵押合同》有效，光大銀行上海分行對系爭房屋有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。同理農(nóng)行虹口支行對系爭房屋亦有優(yōu)先受償權(quán)。方信公司要求確認抵押合同無效，系爭房屋權(quán)利確認屬其所有，缺乏法律依據(jù)。據(jù)此判決：方信公司訴訟請求不予支持。案件受理費人民幣156，760元，由方信公司負擔。
方信公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：依據(jù)《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱擔保法）第三十四條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條及《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第三條的規(guī)定，房屋抵押人必須對該抵押房屋擁有所有權(quán)，華東三峽公司對訟爭的房屋沒有所有權(quán)，依法不能以訟爭房屋設(shè)定抵押；其給華東三峽公司的《承諾書》原件已經(jīng)由其收回，且《承諾書》及鄭州公司給華東三峽公司的《收據(jù)》、《房屋預(yù)售合同》均不是房屋權(quán)利憑證， 不能作為華東三峽公司設(shè)定抵押的證據(jù)；依據(jù)《擔保法》第三十七條第（四）項之規(guī)定，預(yù)售商品房只能對特定的債務(wù)抵押，一審法院判決華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》有效，光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行對訟爭房屋有優(yōu)先受償權(quán)并駁回其對訟爭房屋權(quán)屬的請求權(quán)，適用法律錯誤，為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法改判華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》無效， 訟爭房屋歸其所有。光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行答辯稱：一 審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回方信公司的上訴請求，維持原判。
本院審理認為：華東三峽公司為向光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行借款，將其與方信公司簽訂《房屋預(yù)售合同》標的物，即正在建設(shè)中的預(yù)售期房抵押給光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行，雙方簽訂了抵押合同，辦理了《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》，進行了預(yù)告登記，反映了雙方當事人一致意思表示。光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行依據(jù)抵押合同的約定，履行了向華東三峽公司貸款的義務(wù)，其抵押擔保行為符合《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第四十七條之規(guī)定，因此，一審法院判決認定華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》有效，適用法律正確，應(yīng)予維持。華東三峽公司提供的用于與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》 所依據(jù)的《房屋預(yù)售合同》、《承諾書》及《收據(jù)》雖然不是房屋權(quán)屬證書，但是，上述合同文件等材料的內(nèi)容足以證明華東三峽公司不僅對《房屋預(yù)售合同》標的物擁有物權(quán)期待權(quán)，而且還擁有完全的處置權(quán)，符合抵押擔保的有效條件，方信公司收回《承諾書》、 〈收據(jù)》并與華東三峽公司簽訂《終止房屋預(yù)售合同》的行為發(fā)生于華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》之后，沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，屬于惡意損害抵押權(quán)人利益的行為，因此，方信公司以其將《承諾書》、《收據(jù)》收回，該《承諾書》、《收據(jù)》及《房屋預(yù)售合同》均不是房屋權(quán)屬證書為由．否定華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》合法有效性，依據(jù)不足，本院不予采信。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》，未對期房抵押之用途予以限制，因此，方信公司以預(yù)售房屋只能對特定債務(wù)抵押之主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費156，760元，由方信公司負擔。本判決為終審判決。

審判長 胡仕浩
審判員 張雅芬
代理審判員 楊興業(yè)
二00二年八月二十日
書記員 王冬穎