政策亮點(diǎn)

解決“夾心層”住房困難，遏制保障性住房的盈利空間；安置時(shí)，保障對(duì)象與當(dāng)?shù)卣炗喓贤s定雙方的產(chǎn)權(quán)份額、未來(lái)保障房上市的條件以及收益的分配份額。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮軍昨天在國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)揮兩個(gè)作用。一是通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，一部分人可以自己掏錢解決住房問(wèn)題；二是規(guī)范現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度。通過(guò)這樣的機(jī)制，可以遏制購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房中的獲利空間，使購(gòu)買這套房子主要是為了解決住房問(wèn)題，而不是通過(guò)投機(jī)牟利。在高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)沖擊下，如何確定雙方的產(chǎn)權(quán)份額，約定上市交易的分配份額，是探索的難點(diǎn)，尤其要避免經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的“套利”現(xiàn)象。

從以往保障性住房的困難來(lái)看，成功購(gòu)房往往成為個(gè)人事實(shí)上的“固定財(cái)產(chǎn)”，缺乏合理的安置退出機(jī)制，導(dǎo)致諸多問(wèn)題。共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。政府和購(gòu)房者將分享土地和住房的增值收益，同時(shí)也承擔(dān)土地和住房貶值的風(fēng)險(xiǎn)。從制度設(shè)計(jì)的角度看，“有限產(chǎn)權(quán)”本身與完全產(chǎn)權(quán)的住房相比，大大縮小了投資利潤(rùn)的空間。有業(yè)內(nèi)人士分析，如果共有住房的購(gòu)房者回購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)，只要市場(chǎng)評(píng)估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，就能獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，要避免重蹈覆轍，必須建立公開透明的運(yùn)行機(jī)制，從申請(qǐng)、發(fā)行、售后監(jiān)管、退出等方面設(shè)置“防火墻”。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐來(lái)看，如何確定政府與個(gè)人之間的產(chǎn)權(quán)份額，如何約定未來(lái)上市交易的分配份額，減少投機(jī)獲利的空間，是探索的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

政策解讀

誰(shuí)可以申請(qǐng)？主要面向中低收入人群

從上海來(lái)看，自2010年以來(lái)，申請(qǐng)共有住房的準(zhǔn)入門檻已連續(xù)四次降低。目前，三口以上家庭人均月可支配收入線放寬到5000元。截至今年一季度末，已簽訂購(gòu)房合同的家庭約6.7萬(wàn)戶，基本實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年申請(qǐng)選房的目標(biāo)。早在2007年，江蘇省淮安市就實(shí)施了經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)，住房面積有限（3人家庭人口控制在60平方米左右，最高不超過(guò)90平方米）。目前，淮安市已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)房近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應(yīng)券，有效期兩年。

去年，北京推出自住商品房，最終定義為“共有產(chǎn)權(quán)自住”，價(jià)格比周邊市場(chǎng)低30%，面積在90平方米以下。

從試點(diǎn)來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)主要面向低收入人群，但購(gòu)房者也需要理性。上海市房管局提醒，市民在申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，應(yīng)充分評(píng)估家庭經(jīng)濟(jì)承受能力、貸款申請(qǐng)資格、原住房置換等實(shí)際情況。對(duì)于買不起的，可以選擇廉租房或公租房。

如何劃分產(chǎn)權(quán)？個(gè)人貢獻(xiàn)超過(guò)50%

根據(jù)試點(diǎn)情況，分配比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的重點(diǎn)，也是今后調(diào)整的空間。近年來(lái)，試點(diǎn)地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整機(jī)制。個(gè)人投資比例可在60%-100%之間，購(gòu)房者可根據(jù)家庭支付能力自由選擇。目標(biāo)是讓貧困家庭支付部分經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房款，讓他們先改善居住條件，然后逐步獲得全部產(chǎn)權(quán)。從江蘇淮安來(lái)看，購(gòu)房者的出資負(fù)擔(dān)可以通過(guò)政府產(chǎn)權(quán)分配來(lái)減輕，分配比例根據(jù)有住房需求家庭的困難程度來(lái)確定。從5:5、6:4到7:3，貧困家庭最低繳費(fèi)比例不低于50%。

淮安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)劉*梅表示，產(chǎn)權(quán)共有的做法是先確定產(chǎn)權(quán)，因?yàn)闆](méi)有盈利空間，避免了“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”和“經(jīng)濟(jì)適用房抽簽”的問(wèn)題連續(xù)六年”。不同的困難程度會(huì)導(dǎo)致不同的產(chǎn)權(quán)比例。如何退出？在全國(guó)范圍內(nèi)創(chuàng)新，產(chǎn)權(quán)明晰無(wú)疑是建立退出機(jī)制的基礎(chǔ)。只有購(gòu)買時(shí)產(chǎn)權(quán)明晰，退出時(shí)才能按比例與政府共享。目前，共有制住房仍需進(jìn)一步探索和不斷創(chuàng)新。

針對(duì)退出問(wèn)題，江蘇淮安探索出一種更為靈活的操作方式，即5年內(nèi)按原價(jià)購(gòu)買，5年至8年內(nèi)加同期貸款利息，8年后按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買或按比例分享轉(zhuǎn)讓收益年。如果因家庭困難無(wú)法回購(gòu)，可以繼續(xù)作為原經(jīng)濟(jì)適用房使用。

在湖北黃石，如果居民想購(gòu)買超級(jí)區(qū)域產(chǎn)權(quán)，需要按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買。如果他們不愿意購(gòu)買，他們就可以把產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)保持在一起。記者了解到，深圳市共有住房試點(diǎn)方案正在研究中，將于6月底前出臺(tái)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以在一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著普通產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)的逐步增加，其對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、“對(duì)沖”高房?jī)r(jià)的作用將逐步凸顯，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控模式的有效“轉(zhuǎn)換”。

今年北京將供應(yīng)5萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)的自住商品房，這將大大改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，“自住型商品房有利于緩解目前北京的住房矛盾，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和預(yù)期能起到一定的作用”，一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙*根認(rèn)為，共有住房緩解了部分低收入家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，保障了他們的房地產(chǎn)擁有權(quán)，在一定程度上有助于抑制房?jī)r(jià)上漲。此外，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)住房體現(xiàn)了社會(huì)公平。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任*周認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房的本質(zhì)是政府公共住房政策在商品房領(lǐng)域的體現(xiàn)。一方面，普通產(chǎn)權(quán)房為居民提供了價(jià)格相對(duì)較低的普通商品房，使居民“買得起、住得起”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市的商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；普通產(chǎn)權(quán)房也緩解了一線房?jī)r(jià)上漲的壓力而二線城市，可以在一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)，緩解高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

人們期待著，隨著試點(diǎn)的推進(jìn)和制度的不斷完善，共有產(chǎn)權(quán)住房將真正惠及住房困難群眾。你知道嗎