1、 轉租應當經出租人同意，承租人在租賃期內原則上不得轉租。承租人要將出租的房屋轉租，必須征得出租人的同意。未經出租人同意將房屋轉租的，稱為非法轉租或者非法轉租，無效。法律依據：《合同法》第二百二十四條規定：“經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”承租人未經出租人同意轉租的，《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第十五條也規定，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人剩余租賃期限內，超過承租人剩余租賃期限的轉租期限無效。司法解釋規定“除非出租人和承租人另有約定”，即出租人和承租人另有約定的，超出剩余租賃期限的轉租也有效，轉租可以根據約定認定為有效。不過，這實際上相當于本租約中的新租期，更為合適。因此，我們可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人的同意，二是在剩余租賃期內。第三，出租人的異議權和同意轉租的推定。司法解釋規定了兩條規則：一是出租人知道轉租事實，承租人構成擅自轉租。司法解釋規定異議期限為6個月。六個月內，出租人發現轉租事實的，可以提出索賠異議。反對權就是形成權。一旦提出異議，轉租將無效。六個月的期限是排除期，這是一個固定的期限。第二，超過六個月異議期限出租人未提出異議的，推定出租人同意轉租，轉租合同有效。出租人應當承認承租人與轉租人之間轉租合同的效力。轉租合同的第三人，即轉租人，在本租約當事人發生糾紛時，可以參加本租約的訴訟。當本租賃合同雙方發生糾紛并提起訴訟時，或對合同效力產生爭議，或對租金產生爭議，其后果可能影響轉租人的利益，因此轉租人有權要求參加訴訟。在參與訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權的第三人。法院不得拒絕轉租人無獨立請求權的第三人就本租賃合同雙方糾紛提起訴訟的請求。

值得研究的是，司法解釋將這一規定寫入了第十六條，即“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議的，未經承租人同意，出租人要求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”，那么這一規則僅為此目的，按照本條的邏輯是不夠的，這一規則只適用于反對和推定同意轉租的訴訟，但事實上，在其他方面，轉租人的利益將與轉租人的訴訟有關。因此，轉租人以第三人身份參與訴訟，沒有獨立請求權的，法院應當予以支持。（5） 承租人拖欠租金時分承租人的抗辯權屬于根本違約，出租人起訴解除合同，涉及分承租人在轉租合同中的利益。對此，分承租人可以代表承租人支付租金和違約金，以此作為抗辯理由，主張合同不能終止。這是合理的辯護。轉租人有權抗辯終止合同。對此，出租人不能解除租賃合同。轉租人支付的租金和違約金，由承租人代為支付。因此，如果租金超過轉租人應支付的金額，可以作為轉租租金或向承租人追討。房屋租賃合同終止后，由于轉租合同的存在，出租人有權在轉租人仍擁有房屋的情況下，要求轉租人騰出房屋。原因是本租賃合同已經終止，轉租合同肯定不復存在，轉租人有義務騰出房屋。合同解除后，轉租人仍占用租賃房屋一段時間的，應當承擔逾期騰退房屋的房屋使用費。本租賃合同的當事人是出租人和承租人，而轉租合同的當事人是承租人和轉租人之間的合同。根據合同相對性原則，出租人似乎只能要求承租人承擔義務，無權要求轉租人承擔義務。但是，由于租賃合同已經終止，轉租人沒有合法理由占用租賃房屋。出租人可以直接要求轉租人騰退房屋并支付逾期使用費。7解除租賃合同的法律依據：《合同法》第二百二十七條承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為無限期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人應當在合理期限內通知承租人。第二百三十三條租賃物危及承租人安全、健康的，即使承租人在簽訂合同時知道租賃物不合格，也可以隨時解除合同。解除權的行使方式：一是催告承租人支付租金，即承租人不支付租金的行為尚未構成根本違約時，出租人應當催告承租人支付租金。承租人收到催交通知后，在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以通知承租人解除租賃合同。另一種是通知解除合同，即當承租人拖欠租金構成根本違約時，出租人可以直接通知承租人解除合同。

實踐中，合同法的上述規定存在很大的不確定性。如果承租人欠租多長時間構成“根本違約”，由于《合同法》沒有對此作出具體規定，不同的法院可能會有不同的理解。法院對具體問題持不同意見是正常的，但這種認識使承租人難以行使撤銷權。假設承租人連續6個月未支付租金，出租人擅自宣布解除合同，并要求承租人搬走；如果承租人不服，則向法院提起訴訟。法院可以認為，承租人的行為尚未構成根本違約，出租人未經通知解除合同的行為違反了合同，很可能由守約方轉變為違約方。因此，建議采用兩種方式：一是在租賃合同中事先明確約定。例如，出租人和承租人可以約定，如果承租人兩個月沒有支付租金，承租人可以終止合同。2、 在沒有明確約定的情況下，出租人不能確定承租人的行為是否構成根本違約，出租人應當避免采取通知解除，而選擇催告解除，從而為出租人正確行使權利提供保障。8訴訟請求當承租人不支付租金，協商不成時，出租人往往選擇通過訴訟解決問題。但如果權利要求書的內容選擇不當，可能會給自己帶來麻煩。實踐中，主要表現為出租人的債權不完全。出租人只要求解除租賃合同，而不要求承租人搬出租賃房屋的，法院只按照民事案件“不告不理”的原則，對是否應當解除合同作出判決，對承租人是否應當搬出的問題不予處理，法院未處理的內容不具有強制執行效力。出租人勝訴后，承租人拒不遷出的，出租人不能通過法院強制執行的方式強制承租人遷出。出租人只能向出租人提起訴訟