在現(xiàn)代社會，人口不斷增長，高層建筑越來越多。要厘清建筑物所有權人之間的排他性和共有性關系，首先要了解《建筑物區(qū)分所有權法》的相關規(guī)定，然后再了解《物權法》關于建筑物區(qū)分所有權的相關規(guī)定。《物權法》第七十條規(guī)定，房屋所有權人對房屋、商品房等建筑物專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共同所有權和管理權。一般認為，共管產權人有三種權利：①專有部分的專有權；②共有部分的共有權；③共同關系產生的成員權。會籍權又稱會籍權，是指建筑物所有人作為組織成員所享有的權利和義務，其基礎是建筑物的結構、所有權和使用之間不可分割的共同關系。共有權是指建筑物所有人對建筑物共有部分的占有、使用和收益的權利；其中，所有人的共有部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等組成；部分業(yè)主的共有部分是：各單元的樓梯，共有人共有權利時，應當將共有部分原封不動地使用，分擔共有費用和負擔，不得擅自修理、拆除共有部分。案例：A有一間三居室的房子，B是鄰居。a在裝修房子時，讓工人們在B共用的墻上挖出一個2米高、1.5米寬的壁櫥，但B并不知道。后來，B搬家具時，不小心撞到了共用的墻上。不料，墻塌了，把B打傷了，經過仔細檢查，是a在a裝修的時候把墻砸壞了，因為太深了，只剩下一層薄薄的，所以輕微的碰撞導致了墻塌。因此，B要求a將墻恢復原狀并賠償損失。一想到這堵墻是他房子的一部分，他已經付了房款，所以他有權把墻拔掉。而且，甲還說，墻倒塌是因為乙自己撞的，然后起訴到法院。

本案爭議的焦點是誰擁有和誰有權使用這兩棟房子共用的墻壁。根據《物權法》規(guī)定，甲乙雙方房屋相鄰，共用一道墻。這堵墻應該屬于部分業(yè)主的公共部分。雙方對隔離墻都有一定的權利，但同時又必須履行一定的義務，即在行使自己的權利時，不應損害他人的合法權益。因此，在這種情況下，甲方應承擔修復墻壁和賠償乙方損失的責任。第八十四條不動產相鄰權利人應當按照生產便利、生活便利、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。排他性所有權是建筑物所有人自由使用、受益和處分排他性部分的權利。《中華人民共和國物權法》第七十一條業(yè)主有權占有、使用、收益和處分其建筑物的專有部分。業(yè)主行使權利，不得危害建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。《物權法》第七十三條、第七十四條、第七十九條明確規(guī)定，下列部分屬于全體業(yè)主共有：

①建筑面積內的道路，但屬于城市公共道路的除外；

②建筑面積內的綠地，屬于城市公共綠地和個人明確所有的除外；

③建筑面積內的物業(yè)服務用房；

4。占用道路或者業(yè)主共有的其他地方停車的；

5。建筑物及其附屬設施維修基金；

3。會員權產生的共同關系。會籍權又稱會籍權，是指建筑物所有人作為組織成員所享有的權利和義務，其基礎是建筑物的結構、所有權和使用之間不可分割的共同關系。根據《物權法》第78-83條的規(guī)定：①業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。這兩個組織的權利是：業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會和業(yè)主委員會對侵犯他人合法權益的建筑物可以行使物的請求權和損害賠償請求權。

管理模式：可由業(yè)主管理，也可委托（物業(yè)服務機構）管理，受托人受業(yè)主監(jiān)督。③ 管理規(guī)定：重要事項由業(yè)主共同決定。建筑物及其附屬設施的改建、改建，維修資金的籌集和使用，應當取得專有部分占建筑物總面積三分之二以上、總人數三分之二以上的業(yè)主同意；其他重要事項，應當辦理其專有部分占建筑物總面積的半數以上業(yè)主和半數以上業(yè)主批準。④ 改變房屋用途的，《物權法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定將房屋改為商品房。業(yè)主將住宅改為商品房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定外，還應當征得利害關系人的同意。⑤ 《中華人民共和國物權法》第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵犯業(yè)主合法權益的，被侵害的業(yè)主可以請求人民法院撤銷。住宅區(qū)的地下車庫是誰的？

在《物權法》第七十四條規(guī)定的建筑面積內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。在建筑面積內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權，由當事人以出售、贈與、出租等方式約定。在業(yè)主共有的道路或者其他場地上停放汽車的車位，屬于業(yè)主所有。

物業(yè)管理條例第27條規(guī)定，業(yè)主不得擅自處分物業(yè)共用部位、設施設備的所有權或使用權。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公用設施不得改變。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)后通知物業(yè)管理企業(yè)；確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理經業(yè)主大會討論通過后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

①如果開發(fā)商不將地下車庫的建筑面積計入共享面積，也不承諾免費提供地下車庫，同時不將修建地下車庫的費用計入住宅開發(fā)成本，那么所有權應該屬于開發(fā)商。但即便如此，開發(fā)商也不能將車庫賣給任何非業(yè)主。如果按照建設規(guī)劃的要求，開發(fā)商必須為小區(qū)業(yè)主提供車庫，那么開發(fā)商在出售住宅時只能將車位賣給小區(qū)業(yè)主。此時，銷售價格應該屬于開發(fā)商。

②如果開發(fā)商已將地下車庫的建筑面積計入共享面積，或承諾免費提供地下車庫以吸引購房者購房，或將地下車庫的建筑成本計入住宅開發(fā)成本，則所有權應歸開發(fā)商所有致所有業(yè)主。當然，經全體業(yè)主大會同意，可以確定車庫的專有使用權，即部分業(yè)主可以通過專有使用權取得停車場的使用權，使用費屬于全體業(yè)主，以滿足物業(yè)管理的需要。你知道嗎