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寧波
如何保障房屋優先購買權
第三，由于買賣雙方的糾紛，買賣雙方應當參加訴訟。在訴訟過程中，優先購買權人主張優先購買權的，優先購買權人應當作為具有獨立請求權的第三人參加訴訟。優先購買權案件的處理原則是保護優先購買權人的利益，防止優先購買權的濫用損害出賣人和其他買受人的合法權益。一般來說，應當根據具體情況妥善處理：原告是房屋原共有人或者承租人，不放棄或者喪失優先購買權的，應當支持原告的主張，即承認原告在同等條件下享有優先購買權；優先購買權買受人在出賣人出賣房屋前不知道情況的，應當宣告出賣人與買受人之間的買賣關系無效。房屋已付款的，在同等條件下，雙方將房屋返還對方，以支持買受人的優先購買權請求；在了解房屋銷售情況后，優先購買權人因客觀原因未能及時主張優先購買權。在買賣雙方達成業務關系時，雖未提出異議，但在同等條件下，只要不超過索賠期限，仍應支持優先購買權人的請求；買賣雙方惡意串通，欺騙優先購買權人，損害優先購買權人的合法權益。一經核實，買賣雙方應宣布其業務關系無效。房屋拆遷、改建的，應當視情況給予優先購買權人適當補償。多個共有人同時主張優先購買權的，房屋可以分割的，按同等優先購買權處理；不能分割的，多個優先購買權人協商不成的，由主張優先購買權的第一人購買；第一人有房居住的對有實際困難的，由有實際困難的人購買。放棄優先購買權后主張優先購買權的，不予支持。有確鑿證據證明優先購買權人自愿、明確、直接表示拒絕購買的，視為明確表示放棄。明知共有人出售共有房屋，或者出租人在出售房屋時沒有主動、明確、直接地表示優先購買權，也不妨礙將房屋出售給第三人的，可以推定優先購買權人放棄權利。共有人與承租人同時主張優先購買權時，應先考慮共有人的權利，再考慮承租人的權利。但是，如果房屋共有人居住的房屋相對富裕，而承租人住房困難，也可以照顧承租人的優先購買權。
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