一、抵押房屋遭遇拆遷該如何處理

要求重新設(shè)定擔(dān)保財(cái)產(chǎn)

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)。據(jù)此，在原抵押財(cái)產(chǎn)因拆遷而滅失后，債權(quán)人為了擔(dān)保其主債權(quán)，可以要求債務(wù)人提供其他適合的擔(dān)保物。只要新?lián)Ｎ锏膬r(jià)值足以保障主債權(quán)，債權(quán)人不妨繼續(xù)履行原借款合同。尤應(yīng)注意的是，若被拆遷人是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式獲得房屋拆遷補(bǔ)償的情況，由于被拆遷房產(chǎn)是兩個(gè)不同的物，所以在原房產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)效力并不能及于拆遷后補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》就規(guī)定，對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。因此，債權(quán)人如要對(duì)交換所得房產(chǎn)也能主張優(yōu)先受償權(quán)，必須要與借款人就補(bǔ)償所得房產(chǎn)為主債權(quán)重新設(shè)定抵押權(quán)且簽訂新的抵押協(xié)議。

二、積極行使物上代位權(quán)，已拆遷補(bǔ)償款保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)

在擔(dān)保債權(quán)履行期間屆滿(mǎn)之后，根據(jù)《物權(quán)法》第174條第1款以及《擔(dān)法釋》第80條第1款的規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)被征收的，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的補(bǔ)償金優(yōu)先受償，上述法規(guī)明確了擔(dān)保權(quán)人對(duì)于拆遷補(bǔ)償款享有物上代位權(quán)，債權(quán)人有權(quán)以此款項(xiàng)實(shí)行優(yōu)先受償。在擔(dān)保債權(quán)履行期屆滿(mǎn)之前，債權(quán)人也可以通過(guò)事先提存的方式來(lái)保障債權(quán)，這一權(quán)限可以《物權(quán)法》第174條第2款為依據(jù)。

三、要求債務(wù)人提前清償，解除擔(dān)保

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條還規(guī)定了在抵押房產(chǎn)被拆遷時(shí)，抵押權(quán)人可以要求債務(wù)人清償債務(wù)，此時(shí)，因?yàn)橹鱾鶆?wù)清償，抵押合同也得以解除。借款人在抵押房產(chǎn)被拆遷后，仍然繼續(xù)履行合同約定的還款義務(wù)，但是不同意適用拆遷所得補(bǔ)償款償還貸款，也不愿意簽訂新的抵押合同的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)宣布貸款提前到期，要求債務(wù)人提前還本付息。為了阻止借款人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，在主張?zhí)崆扒鍍數(shù)耐瑫r(shí)，采取相應(yīng)的訴訟保全措施。

此外，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模傻盅簷?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。因此，如果債權(quán)人不能與債務(wù)人就擔(dān)保方案或清償達(dá)成協(xié)議的，債權(quán)人可以告知拆遷人，要求其暫緩發(fā)放拆遷補(bǔ)償金或者交由第三方保存。

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